博鳌实录|孟晓苏：公共资产证券化是海南发展融资新思路

来源：房讯网 时间：2018-07-23 点击次数：1245次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，由《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办的2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办，论坛主题为"潮平风正：美好住居新航海"。

　　7月23日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会主论坛盛大开幕。国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长孟晓苏出席论坛并发表主题演讲。

　　孟晓苏认为，海南的发展需要资金，融资渠道需要有创新的思路，公共资产证券化是一条值得探索的道路，成立专业小组，积极探索，争取有所突破，如能纳入国家试点则更好。

    孟晓苏还建议在海南设立REITs交易所，利用海南自由港的政策，更好的推动全国的资产证券化。

　　以下是孟晓苏演讲实录：

　　孟晓苏：刚才各位专家讲了很多房地产政策和形势，今天讲改革和海南，我讲海南和自由港，剩下的时间不多了，我建议会议进行严厉的调控，启动限时机制，到了15分钟之前，希望看到你们举牌。

　　先从海南讲起，习近平总书记在海南特区30周年会议上，明确提出了支持海南搞全岛贸易区和自由贸易港，海南要站在更高的起点，谋划和推进改革。让我们想起当年海南全岛特区的历史，1984年邓小平同志建立了广东三个经济特区和福建的一个特区之后，提出了要开发海南岛，建立海南岛经济特区，由此也启动了后来的人才涌入海南。我是在1985年在年底陪同万里副总理，考察海南。海南岛因为走私汽车，受到中纪委的追究，万里同志说我是来考察经济的，他跟我讲是来考察建设的。万里考察了之后，向中央做出了汇报。1988年30年前，万里同志由副总理转向委员长的会议上，通过了海南建省的决定，并且建立了海南经济特区。建省前的海南，你们没有来看过，我来看过，真是相当落后的地方。当时海南全省的GDP只有57亿，税收不到3亿，15个县市相当于内地中等县的水平。30年后我们看到，海南经济得到了很好的发展，作为国家旅游岛初见雏形。现在海南的人均GDP还落后于全国平均，还需要我们进一步改革开放帮助和推动海南的建设。

　　1985年12月份我们到海南吃饭，招待所端上一盘西瓜，寒冬腊月你们有西瓜，我们是反季节的西瓜，这么好的西瓜，为什么不运到北京卖，他们说怎么运，我说空运。他们认为35岁的秘书，想象力太丰富了。我讲完这句话，他们回去思考和行动了，第二年冬天，我在中南海吃到了海南的西瓜。现在海南的反季节水果运销全国，说起到我还算是最早的建议人。

　　再说改革开放，今年又是改革开放40周年，1978年邓小平为首的中国共产党人率先解放思想，迈出了改革的步伐，打开了开放的大门，我们永远会记住八位当年的几位主要领导人。八十年代我有幸在中央工作，在万里同志身边当秘书，作为全国人大秘书局副局长，主要服务于万里委员长。30年后的2015年，我的一句话，通过媒体传播到了全国，我讲的是改革从安徽开始，就是从万里同志开始，开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始。我们今天在海南召开的房地产论坛，我们通过这个会再次把这个说法喊响，我作为当年两位老领导的秘书需要讲的话。

　　改革从安徽开始，就是从万里同志开始，这句话是邓小平讲话的缩略语，中国的改革是从农村开始的，农村的改革是从安徽开始的，万里同志是立下功劳的，要吃米找万里，反映了人民认为党正确的领导。习仲勋1978年初到广东主政，他向中央提出了率先利用广东的优势先行先试，得到了中央的批准。邓小平说还是叫经济特区，先设了4个经济特区，3个在广东。随后在海南设立的特区也跟广东有关，当时海南是属于广东的，从广东分出来的省，并且成为全国最大的经济特区。今天改革开放40年，我们吃水不忘掘井人，永远牢记老一辈的改革和开放的精神。我们在20年前用这样的精神启动了全国住房制度改革，也是在7月份，是在20年前的7月份启动的，当时国务院发了23号文件，因为中国轰轰烈烈的住房制度改革，使得城市居民从此居住的更加宽敞，生活的更加有尊严。我作为五部委房改的组长参与设计了房改方案，方案被中央接受了。在朱熔基总理的推动之下，使得住房建设，住房分配很快的进入到了市场经济轨道，住房汽车和与此相关联的基础设施建设成为居民消费的新三大件，推动中国经济成功的转型。房地产业的发展，不仅仅改善了居住的条件，而且带动了众多产业的发展。我根据美国著名经济学家罗斯托的理论，分为回顾效应，前瞻效应，中间就是房地产业，旁侧效应。朱镕基说房地产业拉动了100多个产业的发展。

　　讲到了朱总理我就想到他和海南的情缘，我在2000年11月份向朱总理写建议，提出要建设海南宇航发射中心，为什么由我来写建议。因为当时的建设西昌、玉泉划归给宇航，我就成为建设的上级单位，我就带着一批干部到海南干部考察，受到了海南的热情接待，随后向朱总理写报告，我打电话给李伟，朱槠基的秘书李伟，我要写报告，怎么写。他建议我，通过建设宇航发射中心推动海南房地产，我说总理愿意说房地产这句话了吗，他不是一向反对房地产吗，李伟告诉我，老板有点后悔，如果当年在海南采取的政策柔和一点，也不会造成这么大的损失。根据李伟的说法，我将信写上了刺激海南旅游和刺激海南房地产的话，我们知道在海南建设宇航中心的好处，一下子拉到十纬度以下，对海南的发展有好处，未来海南的建设，建设高科技产业，宇航在这里，起到了重要的奠基石。我在2年前被请到这里见证航天发射场的启动，我们为海南又做了一件事。

　　现在海南发展的是什么，不是未来的自贸区和自由港，而是主要发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等现代服务业，我在海南给大家带来了两个东西，帮助他们建立一个保险公司，我要将REITs和资产证券化带到海南。我在几十年创立了两个保险公司，其中幸福人寿做的是跟房地产有关的事情，住房和反向抵押和养老保险，这个机构是试点成功的，国务院在2013年发了35号文，要求开展老年人住房反向抵押和养老试点，这个试点已经在幸福人寿试点成功。它的做法是老人住房终身居住，起付金是终身，按照5.5年息将老人领取的钱计入福利。这个钱怎么还，一种方式是子女在老人去世后帮老人还，老人提前退保也可以，还有一种方式是不还，老人去世后，房子不能归保险公司，按照法律规定，必须公允价格拍卖，保险公司留下本息，其他的留给子女，已经有180多位老人入保，之后他们感觉到生活富足，有了幸福感。现在国务院和银保监会发文要求推广到各大城市，包括省会城市，海口这个地方，应当是允许的。现在海口幸福人寿还没有成立，我要求在这里建立一个保险公司就是海南人寿，得到了省政府的明确支持，也得到了省里的企业参与，我们要积极的上报，争取尽快的获批。

　　公共资产证券化REITs引到海南，我在今年的3月份要在海南试点REITs写信给了沈晓明省长，当下就做了明确的批示，海南的发展需要资金，融资渠道需要有创新的思路，公共资产证券化是一条值得探索的道路，成立专业小组，积极探索，争取有所突破，如能纳入国家试点则更好。

　　REITs是我们大家研究多年的内容，我在2005年就提出，聂梅生会长也是提倡REITs多年。最近我们提出了用REITs可以化解地方债，将地方政府过多的资产，用负债所持有的资产通过证券化减轻负担，同样为本地的老百姓发挥作用。

　　为了研究这个题目，我跟刘世锦成立了课题组，我们两个人担任组长，请了全国副主席成员担任总顾问。这几年之中，国务院和中央一再明确提出推动资产证券化。习近平总书记也在金融工作会议上明确讲到了，存量充足，增量优化，动能转换。把发展直接融资放在重要的地位的要求，现在地方政府不是说不想借款，其实是借不到了，银行业严格的对地方政府限贷，现在不走资本证券化的道路已经不行了。国务院办公厅发布的文件，要求稳步推进房地产投资信托基金REITs进行试点。前几个月证监会和住建部共同发文试点发行房地产信托基金REITs，其中提到了权益型和债务型都要做，我们要推动的不动产信托基金是在中国证监会的支持下，积极推动的。现在中国证监会也设立了专门的机构，我是机构的顾问，并且由国务院发展研究中心向各省发函推动REITs的试点。这个试点已经在全国十来个省份和海南省推进，沈晓明省长前些天跟我见面，明确部署海南省的高速公路进行REITs试点，标的很清楚，海南的高速公路当年实现了油价征收，一年征收23亿，这是资产证券化非常好的优质资产。我们计算第一步可以拿到200亿，收益率只是5.5%。海南还有公租房和人才公寓可以参加REITs的试点，沈晓明省长关注省内的房地产企业，限购后，未来房子如何安排，希望组织资金而且要进行证券化的融资。

　　资产证券化的呼声越来越大，一部分是由证监会呼吁的，一部分是由专家通过社会来呼吁的。中国REITs迟早要在中国大行其道，REITs的发行规模相当于深圳和上海股票市场一半的规模。我建议设立REITs交易所。设在哪里，天津说在天津，黄奇帆建议设在重庆，我认为应该设在海南。海南曾经在1988年策划设立第三个证券交易所，后来被否了，梦碎海南，今后推动REITs，争取圆梦海南，建立中国另一交易所，利用海南自由港的政策，更好的推动全国的资产证券化。

　　习近平总书记鼓励海南不要因循守旧，要勇于创新，不忘初心牢记使命，这不仅仅是对海南人的要求，也对在座各位提出了新的改革开放的要求，我讲完了，谢谢大家。