博鳌实录|施永青：房地产不应长期成为经济发展火车头

来源：房讯网 时间：2018-07-23 点击次数：1351次 作者：成都写字楼网

　　房讯网三亚讯 7月21-24日，由《21世纪经济报道》发起、全联房地产商会联合主办的2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举办，论坛主题为"潮平风正：美好住居新航海"。

　　7月23日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会主论坛盛大开幕。中原集团主席兼总裁施永青出席论坛并发表主题演讲。

　　施永青认为政府要减少对房地产的依赖，房地产不能长期成为中国经济发展的火车头，这对于中国整体经济发展是不好的。当下国家经济发展出现了重要的矛盾就是资源错配，国家的资源集中流向房地产，使得其他的行业得不到足够的支持。

　　"政府有一些打压的措施是应该的，我认为这种调控应该是宏观，不是微观的调控。"施永青表示，宏观的调控可以通过资金的流向、利率、银行房贷的政策进行调控，也可以通过城市规划、土地供应等政府手上的工具，甚至对地方政府财政政策进行调控。

　　以下是施永青演讲实录：

　　施永青:谢谢主办单位的邀请，我来自于香港。大胆在内地讲中国的问题，请大家原谅，其实我为什么从香港到内地来做生意呢？而且我现在在内地的生意比香港大很多，主要的原因是改革开放之后，我感觉到中国走的房地产市场化的道路是非常之正确的，不但为我提供了商业的机会，而且是对中国人民改善他们的居住环境，对中国的经济发展是非常之有利的。当时我虽然知道内地的情况，跟香港不一样，还听到很多烂尾和问题，我还是进来了。我觉得推动中国走市场化的道路，是正确的。我其实是上海人，五十年代初离开上海，之后差不多30年都陆续回上海探亲，我发现每次回上海，住的地方都是华侨饭店，我家里附近30年没有建过一套房子，家里住的人越来越多，楼梯里住人，厅上面加阁楼又住人，居住的房子越来越差。

　　改革开放之后，我们说房地产业对中国人民的改善生活做了极大的贡献，我上海的朋友，大部分都是有房子的，居住面积比以前不是大一点，而是大了几倍。我觉得房地产对中国的贡献，从人民的角度来说是肯定的，主办单位让我讲一讲产业结构发展的问题，我看这是一个大问题，我只是讲政府和企业扮演的角色这方面的重要性，在改革开放之前，中国政府什么都包起来自己承担起来，人民的居住，人民的衣服，粮食什么都包来干，责任很大不容易做得好。但是将住房商品化之后，又把报酬先进化，市场经济就发展起来了。

　　最近我看到一个情况，我们的政府越来越伟大了，又为人民要承担的责任越来越多，关心面也越来越广，这是不是一个好的情况，我发现的情况是现在政府要做的事情跟企业想做的事情，好像出现了比较大的矛盾，企业对政府某些政策不认同，但是也没有提出来，但是走的方法某种程度是阳奉阴违，这种情况发展下去是不好的，其实我个人对于政府的政策，总体大方向我是认同的，具体的做法，现在的效果不好，我是赞成中国政府要减少对房地产的依赖，就是房地产不能长期成为中国经济发展的火车头，这对于中国整体经济发展是不好的。因为现在出现了很重要的矛盾就是资源错配，我们国家的资源是集中流向房地产，变成了其他的行业，其他的发展得不到足够的支持。现在除了做房地产之外，做粮食的公司，想做房地产，做矿的公司想做房地产，做海运的公司想做房地产，其他的生意好像都不怎么赚钱，唯一赚钱的就是房地产。民营企业、国有企业、中央企业都做房地产，这样下去的话，中国经济发展是不平衡的，在这种情况下，中央要压一压房地产，我觉得也是没错的。另外，房地产的价格，刚才有些嘉宾说没有太高，我个人认为，基本上是跟一般用家的负担能力是有特指的。现在的价格上升很大的程度，对未来价格进一步上升的预期所造成的，现在中国房地产的价格已经产生了一种叫做自我完成的机制，当资金流进房地产的时候，价格就上升了，价格上升了，就吸引更多的资金进来，更多的资金进来之后价格就进一步的上升。这种情况我担心会持续很长的时间，因为中国过去三四十年的改革开放，产生了大量积累的财富，没有出路。因此流进了房地产，等大家的钱用得七七八八，手上的房子越来越多的时候，这个泡沫才破裂的话，对国家的损失会很大，对人民的伤害也会很大。因此这个时候，政府有一些打压的措施是应该的，我认为这种调控应该是宏观，不是微观的调控。宏观的调控可以通过资金的流向、利率、银行房贷的政策进行调控，也可以通过城市规划，土地供应政府手上的工具，甚至对地方政府的财政政策的调控，这个都是政府可以做的事情，把最终的调控出来，价格上的调控，先是对销售对象的调控，价格也慢慢的限制，这种情况是有违市场规律的，我是做代理的。我看到的情况是，政府允许开发商开盘的价格比二手市场的价格还要低，不是低一点，有些地方低10%-20%，这种情况下，造成开发商不愿意开盘，不开盘的话，市场的供应就少了，人为的供应的量减少了，变成每次开盘，根本不需要代理销售，一早很多人抢着要定，留一部分给官员，留一部分给银行的朋友，每一个销售部的员工都说很多人要买。我刚才跟开发商的老板说，你没有赚钱，你知不知道你的员工都赚钱，因为他们的员工要买房子的时候，买得到的话，价钱是不可以变的。你要买得到要销售部门的人留给你，留给你有要付钱，有些人中间就收了钱，这就变成受贿了，这是不是调控的最好办法，所以限价我是不赞成。现在的情况我认为一线城市的需求其实比二线城市，三四线城市实际很多，主要还是有人想搬进一线城市，天津一开放让人才进来，上两个月，一次过就爆发了很多的需求。但是，三四线城市现在虽然说去库存，但是这种去库存其实是替开发商去的库存，在座有很多的开发商，他们很高兴看到这种情况。因为一线城市的限购，二线城市的限购，购买力去了三四线城市。但是三四线城市的实际情况是怎样的，已经是供应过剩，空置量很多，有些地方的供应超越了本地人口，成为很大的阻力。这样的情况下，买房子的人，如果不是自己住的话，其实库存只是从开发商手里变成老百姓手里。这样对中国造成的伤害更大，因为开发商手里困住的资金是地价和建筑费。到了老百姓手里就是地价、建筑费和开发商的利润，困死的资金更多。

　　刚才说中国经济要靠内需拉动，如果把资金困死在自己不用的房子里面，对内需的能力是有破坏作用的。现在，租金的回报率只是1.5%左右，高一点才2%。这是不是代表房子的价格偏高，刚才有位讲者说不算，我想主要的原因是价格升了。如果你去看这样的回报率，跟社会上其他投资回报率比较，明显是偏低的。如果要对长租公寓做金融上的支持的话，就变成很难走得通，除非是国家的行政命令。否则资金流到其他地方是5%到6%，如果流到房地产是1.5%到2%的话，没有资源的流动，只是相应国家的政策，这种流向是不是一种合理的流向。我看搞下去，也会做成国家的损失。我自己认为确实有价格偏高的现象。现在要解决这个问题的话，要回归原位，国家要知道，自己做什么事情，企业要做什么，大部分的企业要承担社会责任是不容易的，可以承担交税的责任，做好自己业务的责任。政府把自己要做的事情让企业去做，将来一定会失望，我觉得政府应该做宏观调控，做土地控制，做地方政府执行力的控制。现在要了解市场实际情况，了解行业的实际情况，才能够定出恰当的政策需解决现在的问题，谢谢大家！