刘凯:商办市场下行空间有限 下半年需求预期回暖

来源:房讯网 时间:2022-08-05 点击次数:53次 作者:成都写字楼网

  成都写字楼网讯 进入2022年,商业办公市场包括写字楼、产业园告别强势复苏需求,回归常态、于底部空间趋稳求变。一季度受经济形势及部分重点行业监管趋严的影响,写字楼、产业园市场租赁需求放缓,净吸纳量下降,但依旧保持相对平稳趋势。二季度由于重点城市受到了疫情反复和经济增速放缓等超预期因素的冲击,市场活动一度停滞,遭遇“倒春寒”,复苏势头亦被蒙上阴影;6月,随着疫情得到有效管控,写字楼市场活跃度正在逐步恢复。

  值得注意的是,上半年写字楼行业在疫情防控和稳经济方面均做出了重要的贡献。作为防疫链条上的重要一环,写字楼不仅在封控期间需要配合管理要求,在复工后常态化管理上同样全面精准到位、创新防疫举措,在防疫和复工上发挥了积极的作用。同时,不少商务楼宇响应政府要求号召为租户减免租金,有效为企业纾困解难。

  全联房地产商会副秘书长兼成都写字楼网董事长刘凯指出,由于上半年新一轮疫情反复因素的冲击,商办市场整体下滑明显,经济支撑走弱,市场需求锐减。当前商办市场依旧处于供需僵持博弈阶段,虽然疫情向好使得市场下半年需求预期回暖,但短期商办市场库存高企、行业利润微薄的状况仍然没有改善。整体来看,商办市场仍面临弱现实、强预期的局面。在疫情稳定的基础上,随着下半年国民经济企稳回升,以及稳经济一揽子政策措施对企业的扶持,受压制的需求将得到释放,我们预计短期市场下行空间有限,对部分城市、部分区域、部分产品仍存谨慎看多的观点。

  销售市场逆势上扬 开发投资趋于理性

  2022年上半年,国际形势复杂演变以及新冠疫情在全国多地散发等超预期因素冲击,给国民经济带来了较大影响;同时,叠加去年以来房地产融资环境收紧,整体行业进入深度调整,以及国家对超高层建筑的管控趋严,导致国内写字楼大规模开发热情消退,投资趋于谨慎、理性。

  2022年1-6月,全国办公楼开发投资额为2616亿元,同比下降10.1%,较疫情最初爆发的2020年也有4%的降幅,是近5年同期数据的最低值,反映出企业开发投资意愿的低迷。

  新开工面积今年上半年为1701万平方米,与2021年同期相比大幅下降近三成。综合近三年同期数据来看,自2020年以来,全国办公楼新开工面积已经连续三年出现下滑,且下降幅度呈现扩大的趋势,分别为12.6%、15%、29.8%。

  而从影响市场即时供应的竣工面积来看,上半年同样出现较大的降幅,同比下降30%至872万平方米,这也是近五年来同期首次跌破1000万平方米,为短期内市场的存量去化减轻了压力。虽然上半年的竣工量减少一定程度上受到了疫情对工期的影响,但整体上全国办公楼供应下降的趋势已经可以确定。

  刘凯表示,市场销售方面,上半年在全国商品房销售面积整体下滑的背景下,办公楼销售面积逆势上扬,录得1643万平方米,同比增长15.8%。从2020年以来同期数据来看,销售面积实现了连续上涨,已基本达到了疫情前2019年的水平,凸显了需求端对写字楼市场的长期信心。

  租赁需求整体放缓 一线城市出现分化

  2022年上半年,全国多地疫情出现反复,消费和生产活动受到不同程度的影响,经济下行压力加大。经济放缓和疫情影响下,企业信心和运营以及业务开展都受到了短期影响,也给写字楼租赁活动带来了冲击。整体来看,全国重点城市净吸纳量环比下滑,空置率上升,租金水平反弹回升的势头被阻断,依旧在底部空间徘徊企稳,租户有了更大的议价空间。

  值得注意的是,一二季度写字楼市场的表现其实是略有差异的。一季度,全国整体经济开局保持平稳增长趋势,国内生产总值同比增长4.8%,在此基础上,虽然受在线教育、互联网等重点需求行业强化监管的影响,写字楼市场租赁需求有所弱化,结束了2021年以来的加速回暖,但依旧整体表现持稳,于常态化中稳步发展。

  其中,一线城市出现分化。北京和上海表现稳定,北京写字楼市场净吸纳量接近16万平方米,保持了较强的市场需求;上海则录得2019年以来单季度最高值,达到29.5万平方米;广州和深圳在一季度由于受到疫情影响,部分租赁活动停摆或延期,整体租赁需求表现低迷,空置率和租金承压。而从二线城市来看,净吸纳量虽较去年四季度有所下降,但整体需求仍保持活跃态势。

  二季度,由于疫情在全国多地扩散且重点城市形势严峻,政府采取了严格的管控措施,严重影响了带看、商务谈判等环节,北京、上海的写字楼市场活动一度出现停滞。同时,经济下行的压力也影响了企业的信心,压制了企业在搬迁、办公升级等方面的需求,也影响到了一些并未受到疫情直接影响的城市市场需求。

  数据显示,二季度北京写字楼市场净吸纳量录得负值,空置率环比上升1个百分点至17%左右,租金水平则出现一定程度的下调,甚至出现“阴跌”的现象。而在上海,写字楼空置率也上升至近一年来的高位,尤其在租赁放缓的背景下,部分业主为维持出租率选择在租金上进行让步,使得季度内租金水平出现下探。广州和深圳在疫情后复苏态势显现,需求有所回升,基本恢复至疫情前水平。

  从需求端来看,金融和互联网科技企业依旧是市场主要需求来源。其中,金融保险等企业展示出较强韧性和抗风险能力,依旧保持扩张态势,在多个城市租赁需求中占据首位。而互联网行业虽然在今年受强监管的影响,在北京、深圳等部分城市需求有所下降,但依旧为广州、杭州、武汉等多数城市的首位需求驱动,行业租赁占比保持稳定。同时,专业服务业也依然是需求的引擎力量。此外,大健康行业、新能源、新消费以及涉及芯片、集成电路相关的硬科技行业,也是重点值得关注的需求增长来源。

  刘凯表示,回顾上半年,国民经济在较短时间内实现企稳回升,表现出经济持续健康发展的良好态势没有改变。在经济长期向好的背景下,稳经济政策落地显效以及政策端对企业不断扶持,为写字楼市场的需求复苏将提供强大保障。我们预计,随着行业供应高峰期结束,供需基本面持续得到改善,下半年行业信心将回归,并有望重启市场的复苏之路,空置面积将逐步消化,租金水平于底部企稳,再度彰显出行业的强大韧性和巨大潜力。

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