年终盘点：2022北京商办/产业地产十大要闻

来源：房讯网时间：2023-01-11 点击次数：386次作者：成都写字楼网

　　转眼间，又是一年，北京商办/产业地产市场终于熬过艰难的2022年。

　　在疫情的干扰下，经历了互联网大厂退租潮、联合办公亏损潮、外资抄底、净吸纳量负数，迎来年底的企业复工潮，北京商办/产业地产市场守得云开见月明，市场信心和需求将迎来复苏。

　　回望过去一年，我们梳理并遴选出2022北京商办/产业地产十大要闻，以此纪念2022年北京商办/产业地产的崎岖坎坷和奋进向前。

　　大厂裁员过冬

　　互联网企业退租潮

　　2022年伊始，受互联网监管全面深化等多种因素影响，诸多大厂被曝出史上最大规模裁员，比例在20%-40%之间。头部互联网企业的快速扩张戛然而止，办公面积整合、需求萎缩和退租面积增多成为直接表现。

　　长期受益于互联网企业扩张的产业园市场，仅2022年第一季度，就出现快速降温，互联网科技企业租赁成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超过50%的成交占比，扩张速度明显大幅放缓。全年来看，互联网科技企业的租赁成交面积大幅缩减至不足30万平方米，只有上一年的23%。

　　入选点评：互联网大厂停止扩张是暂时的。随着二十大报告和中央经济会议提出“加快发展数字经济”的利好出台，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是产业园区市场最主要的需求来源。

　　北京中高风险地区所在区

　　国有房屋减免6个月租金

　　2022年4月22日，北京市政府印发《关于继续加大中小微企业帮扶力度加快困难企业恢复发展的若干措施》。2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋，将对符合条件的小微企业和个体工商户（简称“小微企业”），根据房屋租赁合同约定的租金标准，减免6个月租金；其他地区减免3个月租金。

　　众多国央企开发商积极响应，截至9月底，全市房屋减租金额超100亿元，惠及约7万家企业。市区国企房屋减免租金约87.5亿元，惠及小微企业及个体工商户5.8万家。

　　入选点评：三年疫情期间，政府不仅在保护人民健康，也在保护中小微企业。帮扶中小微企业纾困解难，2022年的减免房租力度是最大的。为政府点赞，为国企开发商点赞。

　　优客工场5年亏损41亿

　　联合办公二房东模式任重道远

　　2022年5月，优客工场公布了2021年年度报告。根据报告显示，优客工场2021年净亏损19.96亿元人民币，上市6年，经过多轮融资和资本加持的优客工场，虽然营收一直保持增长，但是亏损问题一直存在并有扩大趋势。据公开披露数据显示，2017年-2020年，优客工场净亏损分别为3.72亿元、4.45亿元、8.06亿元和5.08亿元，加之2021年的19.96亿元净利润，短短5年，优客工场亏损超41亿元。

　　无独有偶，共享办公巨头WeWork同期发布2021年业绩报告，全年营收较2020年下降24.7%，净亏损扩大至44亿美元以上，净亏损率为172.72%。

　　入选点评：未来，“二房东模式”的联合办公企业想要活下去，最迫切的还是要找到合适自己的可持续盈利手段。毕竟，随着很多开发商业主方成为联合办公“一房东”，“二房东模式”受到极大挤压。

　　北京二环内唯一新售商办项目

　　中海金融中心亮相

　　2022年8月起，地处北京二环内的中海金融中心项目开始在渠道交流会、商会沙龙、媒体交流会上频繁亮相。该项目是2022年北京二环内唯一新售商办项目，位踞金融街南拓区，是中海地产的扛鼎之作，项目总建筑面积约36.6万㎡，融汇总部写字楼、合院商业、文化展示区及绿地景观广场，传承区域800年人文底蕴，筑就蕴涵古今的传世级地标综合体。

　　其中，写字楼总建筑面积约21.9万平米，共7栋，单栋建筑面积约3万平米，整层约3000㎡超大平层商务空间，铸就首都城央核心封面级地标，敬献“国之重企”总部，开启金融街金融总部办公新时代。

　　入选点评：自2017年起，北京二环内禁止新增建设用地，并且二环内写字楼99.9%只租不售。部分发售的中海金融中心，堪称绝版。希望在二环内拥有资产的企业总部和投资公司，百年不遇的机会来了！

　　生物医药产业高速发展

　　康桥资本投资北京两个园区

　　新冠疫情已持续三年，生物医药产业在此期间进入了高速发展期，市场寄希望其成为未来世界经济的主导产业之一。按照北京“十四五”相关规划，医药健康和新一代信息技术并列，是北京创新发展的“双引擎”之一，是北京两大“国际引领支柱产业”之一，战略地位不言而喻。北京已经形成“南制造、北研发”的医药健康园区的格局分布。

　　2022年三季度，CBC康桥资本在北京完成了对两个生物医药园的投资，分别是位于北京大兴生物医药基地的医药产业园项目，以及位于北京昌平中关村生命科学院三期的生物医药园开发项目，分别占据南北两大核心区位。

　　入选点评：任何事情都有其两面性。疫情推动了医药健康产业的高质量高速发展，而医药健康产业也为疫情防控做出了突出贡献。后疫情时代，希望医药健康产业能继续稳健发展。

　　凯德七折拿下东三环写字楼

　　惊起“外资抄底”之声

　　2022年10月17日，京东司法拍卖平台显示，位于北京朝阳区东三环的博瑞大厦已成功拍卖，竞买人为“北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司”，拍卖成交价为20.37042亿元，成交价较29.1006亿元的评估价打了7折。信息显示，竞买人拾捌时宜公司成立于2022年9月29日，大股东为凯德商用设施咨询（北京）有限公司，后者由凯德（中国）商用有限公司100%持股。

　　有媒体报道称，美国黑石11月筹集了近500亿美元用来抄底中国楼市。而从10月开始，高盛、康桥、普洛斯等外资力量也动作频仍，惊起一片“外资抄底”之声。

　　入选点评：在北京，真正的抄底机会并不多。凯德七折拍下博瑞大厦应该只是价格松动的个案，从整体市场来看，并没有看到价格松动的迹象。北京办公楼资产的价值韧性，还是很高的。

　　北京启动

　　新一轮商圈改造提升行动计划

　　2022年11月30日，北京市出台《北京市商圈改造提升行动计划（2022-2025年）》，启动新一轮商圈改造提升行动。2022年，积极推进了朝阳区姚家园万象汇、石景山区首钢园六工汇和金安环宇荟、顺义区锦荟港、亦庄龙湖天街、丰台区丽泽天地等商业项目开业，年底前完成隆福寺、亚奥、西红门等重点商圈商业项目的改造提升任务。2023年，将加快推动京西大悦城、通州远洋乐堤港、富力广场等项目落地，计划完成崇文门、朝青等重点商圈品质提升。到2025年，在巩固上一轮22个商圈改造提升效能基础上，完成新一轮54个商圈改造提升工作，加快推进王府井、CBD打造千亿规模国际级商圈。

　　入选点评：商圈不仅是培育建设国际消费中心城市的重要载体，也是写字楼和产业园的重要载体。新一轮商圈改造提升行动，必将升级商业配套的醇熟度和便利性，为写字楼和产业园赋能。

　　市场净吸纳量进入负值区间

　　空置超1万平的写字楼达125栋

　　据高力国际数据显示，2022年全年，北京甲级写字楼市场净吸纳量从2021年的113万平方米快速冷却到-2,100平方米，乙级写字楼市场净吸纳量从去年的33.5万平方米降低到-15.8万平方米，产业园市场净吸纳量从去年142万平方米降低到-22.7万平方米。

　　据仲量联行研究部统计，北京现有或即将入市项目中，空置面积已超1万平米或在未来几个月内即将空出超1万平米的办公楼宇，达到125栋，合计639万平方米。其中，甲级市场空置维持在10%相对健康区间，但中端、中低端市场压力更大，整体市场空置率测算在20%-30%区间，是北京商办市场历史峰谷。

　　入选点评：北京的办公楼市场在抗疫三年经历了跌宕起伏的过山车行情。如今，疫情政策放开，宏观政策暖风吹起，深化产业结构调整，商办市场信心回升可期，企业选址需求回暖可期。

　　北京大宗交易全年266亿元

　　自用买家交易活跃

　　据戴德梁行发布数据显示，2022年全年北京大宗交易市场共录得266亿元，同比下降59%；成交宗数34宗，同比下降35.8%。

　　从物业类型来看，办公/研发办公是主流业态，占全年成交额的77%。从买家类型来看，内资买家的成交额占比85%，外资买家则对市场表现出了观望态势；自用型买家占比提升，达到48%，其中，TMT、国央企平台、金融机构买家交易依旧活跃。值得一提的是，生物医药、医美行业及出版社、行业协会可以说是今年新生自用型买家的代表，表现较为亮眼。

　　入选点评：虽然大宗交易额同比下降超50%，但自用买家占比提升幅度较大，说明实力型企业对商办不动产定海神针的地位更加认可。待到春暖花开时，大宗交易市场必将会出现一个小爆发。

　　疫情防控“新十条”政策实施

　　北京办公楼迎来复工潮

　　国家和北京疫情防控“新十条”政策实施，2022年12月19日是北京明确重点行业企业全面复工复产首日，北京办公楼按下复工“加速键”。

　　据世邦魏理仕介绍，其在管的26个办公楼项目，其中在北京有23个，截至12月20日，26个项目中有24个项目均已不同程度复工复产，各个项目客户平均复工率为43%。从仲量联行对于在管写字楼的调查结果来看，截至12月20日，约3成楼内企业复工复产率提升。长期来看，四成业主认为未来客户问询需求量将逐步增多，超七成业主相信客户带看将回归正常。

　　入选点评：历经3年的疫情防控终于结束了。虽然很多人阳了，但很快阳康了，北京又开始堵车了，烟火气息也在加速恢复。北京商办地产和产业地产的春天，正在向我们姗姗走来！

来源：商办地产观察作者：老关

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