从字节跳动退租 看北京写字楼2023新变局

来源:房讯网 时间:2023-02-12 点击次数:283次 作者:成都写字楼网

  新公司从这里崛起,年轻人在这里老去。自从2012年张一鸣在中关村创立字节跳动以来,从锦秋家园到盈都大厦,再到中航广场、中国卫星大厦,字节跳动大本营从未离开过中关村。

  作为中国的“硅谷”,有的公司选择在中关村“买房”,有的公司想“扎根”中关村,还有的公司选择搬离中关村。2022年字节跳动自持物业中坤广场正式投入使用,原本中关村区域的天作国际、大恒科技大厦、威胜大厦、互联网金融中心等办公面积退租超10万平米。

  无独有偶,爱奇艺搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦,面积约31000平米,而腾讯、京东的部分部门也陆续离开了中关村。

  空置率常年低于5%,平均租金仅次于金融街,这是以往中关村写字楼市场的亮眼数据。相关机构数据显示,2022年四季度,中关村甲级写字楼空置率约为11.6%,同比上升近4.4%,租金下降约4.6%为367.2元/月/平方米,中关村商圈空置率约为14.6%。该区域空置率近15年里首次攀升至10%以上。

  没有人是一座孤岛,市场也是如此,中关村可以被视为北京写字楼租赁市场的晴雨表。2021年互联网科技行业在全北京办公楼市场共租赁了超过130万平米的办公面积,腾讯、快手都曾大手笔租下10万-20万平米以上的面积。

  而2022年,该行业大幅缩减到只有不到30万平米,不及去年的25%。受限于新业务扩张停滞、办公面积整合等因素,今年以来头部科技公司退租在中关村、上地、望京等区域不断出现。

  从行业发展来看,科技巨头的写字楼需求在一两年前就已消化完成,势必要对零散面积做出整合调整,提前解约、退租的情况也顺理成章,部分市场空置率出现大幅上升,主要是由于需求不足和退租面积增多所致。

  区域内的洗牌早已显现。中关村区域的标志性楼宇融科资讯中心、理想国际大厦空置率低,出租率在近98%左右。从租户类型来看主要集中在新能源、自动驾驶、芯片等新兴科技行业,这也是各家都在争抢的热门租户。

  同期,为了吸引租户,2022年中关村不少写字楼选择了主动下调租金,还有的写字楼切小了办公面积,将5000平米以上的面积分割成诸多500平米左右甚至更小的户型。事实上,不止中关村,2023年或许将成为北京写字楼市场转折性的一年。

  回顾2022年,受到疫情以来诸种因素的影响,北京写字楼市场已空置超过1万平方米、即将入市且空置超过1万平方米、在未来几个月内即将面临到期或提前退租超过1万平方米的办公楼宇,已达到125栋,合计639万平方米。据相关机构统计市场空置率高达18.7%,是自2010年以来的最高值。

  2022年北京写字楼前期市场仍有一定压力,一年超过64万平米的新增甲级项目入市,累积的新增供应压力将在2023年集中释放,其中北部市场就有29万平方米新增甲级项目,还有近40到50万平米的待退面积。

  未来新增供应密集入市,空置率将持续攀升,对于企业而言,2023年可租面积集中的市场仍有一定的租金下行空间,客户可选择的空间增加,且租金有议价的空间,算得上是一个换租的好时期。

  挑战还在继续。当头部企业开始调整,而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候,就会形成行业发展的空档期,这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

  办公楼市场作为产业变革的承载地,最重要的硬件基础设施,见证并享受了产业兴盛带来的发展红利,同样也就需要被动地去承受产业变革带来的阵痛,陪伴企业共同成长。

  在不确定性上升的时期,看清市场方向比努力更重要,保证现金流比保价格更务实,积极顺势而为,在不确定性中把握确定性的机会,用产业投资的心态来践行资产管理的长期主义,才是发展正途。

 

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