不要误读“房贷利率降低”

来源:房讯网 时间:2023-09-17 点击次数:71次 作者:成都写字楼网

  最近,人人都知道房贷利率降了,但如果细问“怎么降的、哪些城市降了、将产生何种影响”,恐怕不少人都是雾里看花。正因此,部分房地产中介、营销机构利用购房者的信息不对称劣势,刻意夸大房贷利率降低对于楼市价格的影响,散布非理性购房之声,对此要予以警惕并厘清事实逻辑。

  “房贷利率降低”有三层逻辑。第一,看清楚是首套房利率降了,还是二套房利率降了,这分别主要对应刚性住房需求、改善性住房需求。第二,弄明白房贷利率的定价机制,是“政策下限”降了,还是“附加基点”降了,这分别对应全国政策下限、各城市政策下限。第三,考察好不同城市的执行情况,住房信贷政策因地制宜,并非“一降全降”。

  本次房贷利率降低,主要针对二套房,改善性住房需求被进一步释放,“房住不炒”的大前提没有变,购房者无需过度恐慌。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来看,首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”,即4.0%,二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”,由4.8%降至4.4%。

  本次房贷利率降低,是全国政策下限降低,不是所有城市的房贷利率“一刀切”降至全国政策下限。房贷利率定价具体分为三步走。首先,全国划定政策下限;其次,各城市根据自身市场供求关系,在全国划定政策下限的基础上加基点或不加,确定该城市的政策下限;最后,同一城市的不同银行,在该城市政策下限的基础上加基点或不加,确定该银行的实际执行利率。也就是说,虽然全国首套房利率政策下限是4.0%,但各城市的实际执行利率却差别较大。例如,部分城市符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件,其首套房利率早已低于4.0%;部分城市购房需求旺盛,其首套房利率仍保持在4.7%左右的较高水平。

  本次房贷利率降低,对一线热点城市的影响有限。尽管我国房地产市场供求关系已发生重大变化,但“房住不炒”的定位没有变。目前,各一线热点城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地区为例,首套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”,即利率为4.75%、5.25%。

  厘清了以上三层逻辑,再来看近期同样备受关注的“存量首套房贷款利率调降”问题。这其中包含了两种情况。一是首套房利率调降。需注意,新利率不是直接降至当前的首套房利率下限,而是不低于原贷款发放时所在城市的首套房利率下限。目前,北京、上海、深圳均已发布了该城市不同时期的首套房利率下限,借款人可仔细查看、理性研判。二是“认房不认贷”政策落地后,部分二套房贷款能够转认为首套房贷款,利率由此下降。目前,多家银行已表示支持该操作,自9月25日起,借款人可向放款银行提出申请。

  由此可见,分析“房贷利率降低”问题,既要结合不同区域,也要关注差异化住房需求,既要看到普遍性,也要看清差异性,切莫人云亦云、知其然不知其所以然,更不可被促销、抢购等声音绑架,陷入恐慌情绪,做出非理性决策。接下来,各地要坚持“房住不炒”定位,因地制宜、实施好差别化住房信贷政策,更好满足刚性、改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。 (作者:郭子源 来源:经济日报)

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