房地产调控松绑更为全面 能否带来新一轮反弹?

来源:房讯网 时间:2023-10-30 点击次数:27次 作者:成都写字楼网

  近期,随着多地出台“认房不认贷”、统一最低首付比例、调整房贷利率下限、降低存量房贷利率等房地产利好政策,南京、济南、福州、郑州等多个二线城市取消限购,广州调整限购实施区域范围,上海降低临港新片区人才购房门槛等,房地产调控政策松绑进入更为全面的阶段。

  从多个机构反馈情况看,政策落地后,消费者置业意愿、购房信心提升,卖一买一置换需求带动挂牌量增加,二手房价格保持平稳,在房企去化压力下,新房涨价预期不明显。

  一线城市购房热度提升

  8月底,多部委联合发文,明确了“认房不认贷”的认定标准,同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%。8月30日,广州、深圳率先落地执行首套房“认房不认贷”政策。9月1日,上海、北京全面跟进执行,力度超预期。

  “落实‘认房不认贷’后,房地产市场成交明显快速上扬又逐步回落。从线上数据看,一线城市二手房热度上涨幅度在9月2日达到峰值,后续逐步回落,至9月10日又有所反弹,并稳定在高于8月均值水平之上。”58安居客研究院院长张波表示,一线城市成交反弹,是由于前期累积需求释放,潜在购房人群心理状态偏犹豫,随着具体政策落地,需求将快速释放。

  “北京、上海在9月第一个周末成交量爆发后,第二个周末成交量降低超50%。”中原地产首席分析师张大伟认为,新政发布后的一周时间里,北京二手房成交5000套左右,新建住宅累计成交3500套左右。

  随着需求释放动能减弱,9月后两周成交量明显下降。北京市住建委数据显示,9月份,北京新建商品住宅签约5891套,成交面积67.96万平方米,环比分别增长42.9%和41.1%;二手商品住宅成交14262套,环比增长30.1%。

  “上海新房交易市场处于活跃和复苏态势,部分数据好于预期。”易居研究院研究总监严跃进表示,目前,成交量明显增加,买房群体主要是一些刚需购买者。

  中秋国庆长假期间,广州推盘个数达20个,总推货量较去年同期增加42%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,总体来看,政策对广州、深圳等地的影响没有北京、上海大,但广深地区新房楼盘的访客和二手房带看量有明显增加。“除了常规促销外,开发商推出了‘一口价’房源,以此带动买房人气。”李宇嘉说。

  市场价格保持基本平稳

  新政落地后,二手房挂牌量上涨,一些新楼盘取消优惠政策,许多购房者担忧是否会导致新一轮房价上涨?

  “市场价格基本平稳,二手房、新房都没有出现明显涨价现象。”张大伟表示,二手房房源挂牌量明显增加,一部分是为了卖一买一享受较低首付,另一部分是期望价格上涨变现,但目前成交量基本平稳。

  严跃进认为,一些房企收回优惠折扣看似是在涨价,其实是吸引购房者入市的一种营销手段,从供求关系看,房价上涨没有必要也没有市场基础。特别是二手房挂牌量增加,有助于减少二手房价格炒作现象。“房企要珍惜当前的政策,主动在市场秩序稳定方面做好相关工作,确保房价稳定和预期稳定。”严跃进提醒。

  “尽管政策全面回归常态,但并不会带来新一轮楼市反弹,主要因为房地产市场基本面已今非昔比。”李宇嘉表示,现在,不管是房价、居民杠杆率还是住房需求空间,都发生了改变。这次房地产政策调整目的就是防风险、保稳定。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,今年中秋国庆假期(9月29日至10月6日),重点10城新建商品住宅日均成交612套,较去年国庆假期日均成交量上涨43.8%。但比往年同期的成交数据,今年日均成交量处于近7年的次低位水平,较2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%。

  “‘双节’期间一些城市楼市成交量回升,但成交端仍具备较大上升空间,后续仍然需要利好政策持续加持。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪说,成交量回升有望带动市场信心提振,叠加政策端宽松态势延续,后续楼市复苏值得期待。

  用好政策工具和窗口期

  据中原地产统计,7月24日至8月底,全国房地产政策进入密集发布期,累计调控超过200次。9月,各地累计发布房地产调控政策高达175次。9月至10月是房屋交易较为活跃时期,俗称“金九银十”,11月至12月是房地产开发商冲业绩的关键期,后续几个月楼市的表现至关重要。

  “去年,由于疫情影响导致基数较低,随着各地因城施策,如果用好政策工具、把握好窗口期,有望实现全年楼市‘U形’走势。”李宇嘉表示,量的稳定是防风险的前提,也是质提升的基础,预计将有更多城市出台各类调控政策,不断促进房地产市场平稳健康发展。

  张大伟表示,对于北京等一线城市来说,“认房不认贷”主要影响的是改善性住房需求,这部分需求经短期消化后,后续如果没有其他政策利好,市场可能在10月后继续调整。

  中指研究院数据显示,今年中秋国庆假期,35个代表城市日均成交面积较去年同期及2019年同期下降两成左右。整体来看,国庆期间各地楼市表现不一,上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升,北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳,武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下,市场活跃度得到提升,但市场持续性仍需观察,短期市场依然有压力。

  后续政策还有哪些优化空间?张波建议,可以进行“打补丁”式优化,例如调整普通住宅认定标准;降低房贷利率,尤其是降低首套房贷利率,减轻购房者月供压力。

  中指研究院市场研究总监陈文静建议,一线城市库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则,与人口、人才等政策结合进行政策优化。“随着政策进一步落实,核心城市房地产市场有望逐渐企稳恢复,三四线城市房地产市场预期渐稳,以价换量或带动需求释放,全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳,价格整体稳定,其中三四线城市短期内价格或延续下跌态势。”陈文静说。

  “由于‘金九’市场表现总体不如预期,开发商紧抓‘黄金周’冲刺四季度业绩,不少新盘上市、老盘加推吸引人气,特价房、折扣营销等各类促销策略也带动人气回升。预计10月总体成交量比9月将有所提升。”张波说。

来 源: 中国经济网    

 编 辑:liuy

 

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