莱坊：市场需要时间适应政府推出的放宽楼市调控的措施

    一 甲级写字楼

    ★香港岛

　　由于10月内写字楼租赁市场气氛较差，租赁势头进一步放缓。写字楼租赁需求萎缩和空置率居高不下，租金继续下跌。高空置率令中环的租金承受很大的压力，10月份空置率创下新高，达到10.4%。

　　尽管中环租赁表现较差，律师行的写字楼租赁活动继续保持活跃。律师行和大律师事务所继续成为中环写字楼市场的租赁需求动力。由于在疫情后更多员工需要返回写字楼工作，因此这些律师行正积极在中环寻找写字楼空间作扩充或整合。

　　在可预见的将来，写字楼租赁需求预计将保持低迷，导致大多数商业区的租赁活动处于较低水平，租金保持疲软。

　　★九龙区

　　10月份九龙区的写字楼租赁市场停滞不前，因为在商业环境日益不确定的情况下，租户和业主仍然处于观望状态。

　　写字楼租赁活动仍然以续租为主，而新租赁和搬迁则十分有限。由于业主愿意提供灵活的租赁方案来留住和吸引租户，租户普遍倾向续租。

　　在市场缺乏强劲的需求驱动因素的情况下，我们预计写字楼租赁气氛将保持疲弱，更多租户采取观望态度。

　　二 住宅市场

　　面对市场严峻的情况，住宅楼价连续第五个月放缓。9月份整体住宅楼价按月下跌1.7%。

　　香港特别行政区行政长官于10月下旬发表《施政报告》宣布放松楼市调控。根据土地注册处的数据，10月份，住宅交易总数按月下跌25.8%。

　　相比之下，住宅租赁市场表现持续强劲，政府新政策吸引内地人才来香港，推动住宅租赁市场增长。在经济前景及未来加息或减息的时程表不确定的情况下，我们认为放宽调控措施较难扭转楼价的跌势。物业市场需要时间来适应印花税的放宽，以及为非本地人才实施的“先免后征”措施。香港在今年前10个月已经有70,000名人才来港，较政府原来订立的目标超出一倍，因此中长期来看，新安排可以吸引有意成为香港人的非本地人才来港置业。

　　三 零售市场

　　10月，香港零售市场气氛持续悲观。尽管9月份零售业总销货总值按年上升13.0%至港币318亿元，但零售业总销货额的升幅仍低于市场预期的13.8%。

　　同样地，尽管饮食业在第三季表现稳定，但新挑战和潜在风险仍然存在。自疫情后重新通关以来，香港居民的出境旅游，以及前往内地的旅客数目急剧上升，对香港的餐饮业和零售业带来威胁。

　　疫情爆发后，香港的零售业的营业额明显下跌，令租金下跌。因此，零售商铺的资产价值都在大幅下降，很多商铺的资产价值与高峰期相比大幅调整了70%至80%。

　　整体而言，尽管政府推出多项刺激零售业的措施，例如“香港夜缤纷“，我们预期香港零售市场在2023年余下时间将持续疲软。由于黄金地段商铺空置率下降，我们维持对2023年全年主要街铺租金增长5%的预测，从而推动租金回报率上升。

来 源：莱坊    

  编 辑：liuy