稳预期 优化政策“应出尽出” “先立后破” 房地产发展新周期将至

来源:房讯网 时间:2024-01-10 点击次数:132次 作者:成都写字楼网

  2023年,房地产市场在顶着巨大下行压力前行的同时,也迎来了政策面更为积极的支持举措。在一系列供需两端政策优化调整作用下,“稳预期”特别是稳定房地产市场预期已经初显成效。

  日前召开的中央经济工作会议强调,“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。针对房地产领域,会议提出,积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。

  “稳中求进”

  政策力度及深度层层推进

  对于正处在深度调整中的房地产市场来说,稳预期是重中之重。从短期来看,如何妥善解决当前房企面临的流动性问题,满足房企合理融资需求,成为重要抓手之一。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,房地产发展新模式的构建并非一蹴而就。从目前来看,行业销售数据总体处于低位、一些房企仍存在流动性风险,因此,唯有“先立后破”,才能真正推动旧模式顺利过渡到新模式。

  从保项目、保交付到保主体,今年以来,重磅会议及监管层发声中频频强调对房地产企业的融资支持,政策力度及深度层层推进,各项政策“应出尽出”,引导市场预期向稳向好。尤其是“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的要求,为房企融资注入了更多信心。

  10月底召开的中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”;11月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会再次强调,要坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷;中国人民银行等八部门在11月份联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》,提出“合理满足民营房地产企业金融需求”,强调要从民营企业融资需求特点出发,着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。

  银行方面迅速响应,一方面采取一对一走访的形式与房企深入交流,共商新形势下房地产行业银企合作新思路,另一方面通过举办房地产企业代表座谈会,开展“面对面”的业务交流。

  11月份以来,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向民营房企投放房地产开发贷款300多亿元。另有多家银行正加快推进已批复民营房企贷款落地,并加大了项目储备力度。

  中指研究院企业研究总监刘水认为,近期金融机构对民营房企发放的贷款在增加,预计后期对民营房企的贷款投放力度会继续加大。

  企业对政策端的发力有着最为深切的感知。某大型房企内部人士接受《证券日报》记者采访时表示:“今年确实能感受到政策上对于房企融资的支持,我们可以通过直接或间接的方式获得一定额度的保交楼贷款,缓解资金压力。”

  严跃进认为,在房地产供求关系发生重大变化、房企债务压力较大的情况下,要首先做好“稳定房企现金流”等工作,这也是平衡好房地产市场“稳”与“进”关系的核心关键。

  “以进促稳”

  多城优化措施落地

  从今年购房政策的“工具箱”来看,范围“扩展”、内容“深化”成为最大特点。

  继7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”后,一系列超预期购房政策相继出台。

  比如,在此前“认房不用认贷”政策、商业贷款利率下调、延续实施支持居民换购住房有关个税政策等基础上,一线城市也将购房政策的优化瞄向了降首付及调整普通住宅标准。

  具体来看,12月14日,北京、上海在同日官宣调整普通住房认定标准、优化差别化住房信贷政策,包括下调最低首付款比例和商业性个人住房贷款利率下限。此前的11月份,深圳已经明确降低二套房首付比例、优化普宅认定标准。广州则从9月份开始,陆续对首付比例、房贷利率、限购条件等政策进行优化调整。

  此前的“认房不用认贷”政策,更多是意在推动改善性需求和置换需求释放,虽然在一定程度上降低了支出成本,但对于一线城市来说,受限于执行多年的普通住宅标准,并未完全实现降低购房门槛的目标。

  以北京为例,在此次普通住宅标准调整前,遵循的是2014年发布的普通住宅标准,与当前的房地产市场实际情况存在明显差距。《证券日报》记者从北京市住建委获悉,此次调整后,北京市的普宅占比将提高至七成左右,届时,将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。另外,此次下调最低首付款比例也降低了居民购买住房的资金门槛,有利于更好满足改善性住房需求,对于刚需购买者来说亦是重要利好。

  据中指研究院监测数据,购房新政落地后,北京新建商品住宅成交套数由12月14日的132套,增至此后两日的242套和283套。

  “整体上看,此次北京、上海大力度优化购房政策,符合市场预期,大幅降低了购房者置业门槛和购房成本,是‘以进促稳’的重要举措。”中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示,从市场趋势来看,短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升,预计也将进一步稳定价格预期。而北京、上海房地产市场预期的好转,有望进一步提振整体市场信心,推动全国房地产市场加快筑底企稳。

  “先立后破”

  加快构建房地产发展新模式

  “唯有做好‘稳’和‘进’的工作,‘立’和‘破’的工作才有顺利开展的市场环境。”在严跃进看来,稳定房地产市场,是“先立”和“后破”相关工作顺利衔接的重要基础。

  从今年中央经济工作会议明确的2024年房地产领域重点工作内容来看,“积极稳妥化解房地产风险”,是让房地产行业回到平稳发展轨道的关键一环,体现了“稳”与“进”的关系。而“完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式”,则是行业“先立后破”的关键。

  中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示,短期来看,房地产市场的稳定有赖于解决好房企面临的流动性等问题,但从中长期来看,房地产市场的稳健发展则需要加快构建新发展模式,积极推动房地产企业转型。

  从房企角度而言,未来需从四个方面推动全面转型:一是开发模式从“三高”模式向轻重并举的“开发+持有”模式转型;二是盈利模式从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性住房建设、产业链上下游轻资产业务综合盈利模式转型;三是融资模式从高负债向多元化模式转型;四是目标模式从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。

  如果说,构建房地产发展新模式,是房地产行业“先立后破”的总体要求,那么,中央经济工作会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”,无疑是衔接“稳中求进”与“先立后破”的重要抓手,即“以进促稳”。

  叶银丹认为,要加大政策支持力度,积极鼓励房地产企业参与保障性住房建设项目,既缓解城投企业在保障性住房建设方面的压力,同时也给房地产企业转型提供机会。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为,总的来说,“三大工程”既是拉动投资的重要引擎,也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年中央将加大对“三大工程”金融支持力度,譬如由央行投放补充抵押贷款,提供中长期低成本资金等。

 来 源: 证券日报

     编 辑:liuy

 

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