20年20人专访｜吕丽华：城市更新是沉淀资产再盘活

　　2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，成都写字楼网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合成都写字楼网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以“谁为行业赢得未来”为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　全联房地产商会写字楼分会副会长、金地商置北京公司副总经理吕丽华接受了成都写字楼网的专题采访。

金地商置北京公司副总经理吕丽华

　　成都写字楼网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　吕丽华：过去20年商业地产（特别是写字楼、产业园）行业发生了翻天覆地的改变，取得了卓越的成就，很难用几句话精准总结到位，我仅从个人感知层面和实战操盘层面总结以下几方面：

　　1、随着企业办公对楼宇硬件、软件要求的细化，租户（用户）从最初的产品空间满足（最初基本都以酒店长包房办公为主）逐步升级为对写字楼办公（或产业园办公）的强烈需求。

　　2、随着企业对办公楼（或产业园）需求的推动，越来越多的写字楼项目陆续完工并投入市场使用，写字楼行业内专业人士将市场上的写字楼主要分级为国际甲级、甲级、乙级这三大类，并对每一类别做了详细分级标准，包括但不限于建筑标准、装修标准、交付标准、硬件技术指标要求、IRR(ROE)回报标准、管理标准等形成了较为成熟的评价体系。例如全联房地产商会写字楼分会推出的团体标准《商业办公建筑综合评价标准》。

　　3、中国有不少优质写字楼项目、产业园项目已经与国际接轨，且不乏个别优质项目的租金水平已进入到发达国家的第一梯队的写字楼租金水平，可见这20年中国商业地产（尤其是写字楼行业）的发展速度已为世人瞩目。

　　4、政府积极出台利好政策，助力企业健康、有序、稳健发展，鼓励企业选择适合自身发展的写字楼项目或产业园项目办公，解决当地就业问题，带动当地税收，推动城市发展速度，实现共赢大局。

　　5、沉淀资产再盘活，城市更新项目焕发城市魅力，越来越多的旧厂房、沉淀资产被改造、被盘活，为城市注入活力，带动消费，成为网红打卡新地标，特别是北京、上海、深圳、广州这几个一线城市，更是将城市更新做到了极致，涌现出众多可圈可点的改造项目，成为业内纷纷学习的榜样。

　　成都写字楼网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　吕丽华:：将已有资产盘活，结合扎实的市场调研数据和目标客户分析报告对资产进行精准化定位、差异化招商、精细化运营，让沉淀资产再现独特魅力。

　　最近两年商业地产（写字楼、产业园）行业出现了有影响力的lP运营商，这是数字经济时代新型的市场主体。我们知道工业经济时代的市场主体是由资本、技术、土地、人力驱动的投资商、制造商、开发商、服务商构成。与这四大市场主体不同，lP运营商是以数据为驱动、lP为价值、运营为核心的新市场主体，具有要素融合、结构有机、业务闭环、协同共生的特质，是新质生产力的代表，是具有高效能、高效率、高创新和可持续发展的新企业模型，是不确定性时代最具确定性的企业生态。

　　2023年在北京朝阳区开业亮相的The Box朝外项目通过策展化、场景化、游戏化的空间改造策略，全新定义了商业空间的"人、货、场"的关系，打破边界，实现了空间与社交经济、空间与品牌价值、空间与事件的关联，让品牌方、运营方、使用方在打破传统规则的空间里不断演变更有趣的社交链接平台，真正彰显出年轻力中心的巨大吸引力，成为本年度非常可圈可点的创新案例。

　　成都写字楼网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　吕丽华：作为房地产行业中的一员，经过20多年商业地产（写字楼、产业园）的摸爬滚打和实战操盘，商业地产行业（写字楼及产业园）已经形成了较成熟的商业地产建筑标准、运营标准、管理标准等一系列的产品体系评判标准和运营管理体系评判标准。

　　我们在行业内通常对未来三年的市场发展趋势进行预判和展望，较难对于未来20年商业地产行业的变化、格局及演化形态进行准确预测，个人估计大概鲜少有人能准确预判未来20年的商业地产演化趋势和演化形态，但从大方向上我相信未来中国房地产行业的发展会更加稳健，更加成熟，且随着企业（用户）的规模扩张和办公需求的不断升级，以及未来科技进步的巨大发展空间。

　　相信未来的商业地产行业（尤其是写字楼、产业园）的发展将打破局限性和边界，更加跨界、更加融合、更加共享、共创、共赢。