钟伟:当前房地产市场处于调整的中前期

来源:房讯网 时间:2024-01-15 点击次数:52次 作者:成都写字楼网

  2023年12月28日-29日,中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导,全联房地产商会写字楼分会、首都会展(集团)有限公司、成都写字楼网FUNXUN联合主办。

  著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在主旨演讲中表示,当前房地产市场仍处于调整进程,从城市化、基建的情况以及人口增速来看,当前仍然处于调整中。2024年涉及房地产政策再调整和解决真实市场存在的政策需求之间的缺口显而易见,这一定会导致2024年及今后2~3年中国房地产市场仍然在寻求再平衡。

  以下是著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟主旨演讲实录:

  非常高兴有机会到这个很罕见的持续了20年的论坛,向大家汇报我们的看法。经济学家的看法往往都是不靠谱的,所以姑妄听之。

  还有几天,悲喜交加的2023还要过去了,很幸运这种煎熬还有四天就要过去了,很不幸的是,还有更长的煎熬还在后面等着。

  中国经济面临再平衡

  当下中国经济是怎么样的以及世界经济是怎么样的,2023年中国经济是怎么样的呢?我不愿意用"复苏"这个词,因为根本就不存在复苏。2023年中国经济遭遇的是一场有限的经济修复,这种修复是因为过去三年所导致的,所以修复时间上是有限的,仅仅持续了不到两个季度。产业范围上是有限的,主要集中于消费领域,尤其是生活服务业。其实制造业在2023年是很悲催的一年。接下来不可能进入常态化增长的,如果没有强有力的财政政策支撑的话,中国经济会继续放缓。所以我们得理解,2023年我们只是经历了一场经济修复,而不是经济复苏。经济复苏的意思就是接下来中国政府不需要做太多努力,经济仍然能够比较有韧性地持续增长。

  2024年基调也出来了,叫做"以进促稳,先立后破"。那也在一定程度上表明了过去的政策是叫做"稳中求进,不破不立",所以过去几年中国经济做的减法比较多,做的加法相对来说也有,但是不如减法力量大。这在一定程度上减速了中国经济放缓的节奏,这就是当下我们的情况。

  第三季度经济乏善可陈,没什么好说的。第四季度由于2022年第四季度经济水分比较大,所以今年第四季度大概率也不会有特别出色的经济表现。幸运的是,今天股市有所反弹,我们也希望房地产在岁末和明年可能有一个好的表现。

  如果中国经济长期运行的法制化和市场化的制度不变,公众对经济增长的长期预期是乐观向上的,企业家是野心勃勃的,政府是为企业家和民众服务,并且愿意维护法制和市场的。在这种情况之下,有了政策底就会有市场底。如果底层逻辑发生变化,政策底和市场底有时候可能不同步。有时候政策可能做多了,但是市场迟迟没有形成做多气氛,这在股市、房地产、汇率方面都有所体现,所以我们今天得理解,政策底不一定立刻等同于市场底。市场底在寻求中国经济中长期再平衡的过程当中,还要经受更多的考验。

  我们来看一下外围。外围发生了什么?中国学者或者官员喜欢用一句话来形容过去几年中国经济增速的放缓,叫做"世界经济遭遇了周期性的下行,那么中国经济也在外围情况,就是全世界都不好,所以中国经济也不好。"这可能不是一个事实。因为在过去五年,东南亚的经济以及美国经济虽然有比较大的波折,但还是非常强劲的,例如说今年美国经济的增量对全球经济的贡献可能会超过中国。东南亚的经济也不错,欧洲跟中国的经济稍微弱一点,所以并不存在世界经济的周期性的下行。

  在这个过程当中,如果我们看中国跟外国,尤其是跟美国,我们可能存在一些预期差,比如在2023年年初的时候,我们认为中国经济将强劲复苏,人民币汇率会很坚挺;中国的资产价格,包括楼市跟股市都会有所修复,例如说今年年初的时候,高盛就预期中国经济的增速可能会比较高,人民币汇率可能会6.5到6.8,股市、楼市都会有百分之十几的涨幅。但到现在,这些都没有出现。

  关于外围,我们在去年年底到今年年初,大多数学者都认为,美国经济在今年会陷入衰退,美元会很软弱,美国受到经济滞涨的威胁。但结果是美国经济强、汇率强、股市强,这就是美元的情况。在2024年,我们预期美元指数可能95到100。当下的学者预期,2024年人民币兑美元,乐观的预期认为会升值一点,比如高盛认为7.15,但现在已经比7.15高了。我个人比较谨慎,我个人认为2024年人民没有那么强,因为中国经济相对美国经济仍然没有优势。难道是很弱的美国经济和很弱的美国股市吗?都不一定。现在看起来,美国经济2024年还是温和的,并且高于中长期经济增速的增长,美国股市和房地产都可能持续目前的强劲态势。当下的美国股市是创了年内新高的。美国的房地产,一些核心城市在目前按揭利率比较高的情况下已经出现了修复,所以我个人估计明年美国经济比我们预期的好。

  还有大家期望美国和欧洲衰退,但实际上2024年出现衰退是不可能的。这就是预期差,我们预计2023年我们比美国好,但是我们没有人家那么好;我们的预期我们的经济活力都比人家好,事实证明我们没有那么好,人家也没有那么弱,这都是预期当中的差异。

  所以中国的问题主要还是我们自己的问题,外围给我们带来了一些压力,但不是决定性的。

  中国经济的长期、中期和短期

  从长期来看,所谓长期就是十年或者更长的时间。从长期来看,中国跟世界发生了什么。发生了很多事情,主要还是世界对于中国的观感、认知、未来的判断出现了重大变化。例如我们在长期当中关注这么几个小问题。第一个问题就是中美竞争,中美竞争在过去五年,最高的一年中国的GDP相当于美国的77%,今年如果人民币汇率能保持稳定到年底的话,我估计大概率相当于美国经济的63%到64%,就是过去五年中国对美国的经济实力相对下降了13个百分点,所以中美竞争当中美国现在略略有点上风。怎么看待这13个点?如果是+13个点,那么77+13,就意味着在当下或者明年中国大陆+港澳台经济体量就和美国并驾齐驱了。如果是-13个百分点,就是63、64%,那就意味着美国的经济体量相当于排在此后的第二第三第四,就是中国+日本+德国的经济体量。所以看起来美国的对外政策那些咄咄逼人的态势都变得更加强烈了。在2019年之前,无论是中国的还是国际的学者,几乎没有人怀疑中国的经济体量一定会超过美国,只是时间问题,大多数学者认为那时候大约发生在2030到2032年。进入到2021年之后,这种判断出现了重大挑战,相当多的国际学者甚至一些对华友好的智库,也认为中国经济在可预见的未来体量上超过美国并不是一个十分确定时间的事件。也就是中国超越美国变得不那么肯定了。这就是一个情绪上的和对未来中美各自的中长期经济增长的重大分水岭式的变化。所以这是长期我们了解一下中美竞争目前的态势。

  然后我们再看我们自己。中国经济有没有能力维持一个比较合理的增速,什么叫比较合理的增速呢?我们看第二个小问题当中,一个就是我们的不踩油门、不踩刹车的可持续的经济增速,你靠你的人口、土地、资源、技术积累、企业家的热情、政府的贡献等等,加起来我们形成一个概念,叫做可持续的经济增长,或者叫做中长期潜在经济增速。在2019年之前,国际学者相当多的机构包括我们中国国内的官方研究机构认为,中国的潜在增速是5.1%到5.7%,就是5.5%到6%之间,大概率是这样。但我们在过去五年,没有能够延续这个增速,在未来大概率也不太可能。

  另外,如果我们想要实现2035年的中等发达国家的目标,中等发达不等于中等收入,所以是一个比较宽泛的概念,但即便最粗略的说,我们到2035年要把中国GDP再翻一倍。这就意味着GDP增速每年不能低于5.5%,并且还希望人民币汇率要稳中有升值,才能初步实现2035年中等发达的目标。所以大概率可以看长期我们给自己定下的目标是,5.5%到6%之间。我们得看一下过去实现的增长是怎么样的,我们有没有能力在未来维持这个增速,我们发生了什么?

  三个时点需要大家小心看待。2010、2017、2024。在2010年之前,中国改革开放以来长期增速是9.8%,就是两位数。我们的外贸、消费、投资、收入增长等等速度都是两位数,所以中国经济的主要指标在2010年之前保持了两位数的增长,2010年第四季度到2016年第一季度中国进入了长期通缩,经济增速下行。到2017年的时候,中国经济的主要指标都从两位数掉到了个位数。到2024年,有可能中国经济的主要指标,有一些指标是正的,有一些指标是负的。从长期的线性平均来看,我们大概可以这么说,自2010年以来,中国经济增速每五年下降大概打75折,这个趋势到目前没有改变。因此,大目标我们是要维持5.5%左右的增长,但是如果这种经济增速放缓的趋势没有改变,那就意味着2021到2025、2026到2030、2031到2035,这未来三个五年当中,中国经济如果延续过去的增长轨迹,分别增速是4.4%到4.5%,3.3到3.4%以及不到3%,到2035年中国要把自己的经济增速维持在5.5%左右,这个期待和我们目前已经实现的经济增速之间的缺口会非常之大,这个缺口还没有到出现明显改善的时候,所以这就是第二个大的问题,到底中国有没有能力把中国经济维持在这么高的增速,5.5%。

  第三个小问题,政府是有能力把长期积累的问题逐步消化掉的,这就是制度的优势。这个制度优势在过去相当长的时间是不是发挥得相当好呢?发挥得不太好。例如人口,比如北京,北京今年新生儿跟去年比,要下降10%到15%,非常显着的下降。一线城市在过去2021年开始,北上广深一线城市人口出现净减少,人口政策、二孩政策、三孩政策大约分别在2016、2022年才放开,比事实上需要放开晚了15年,但人口政策对中国来讲其实是一个决策利益链条、相关链条不像税收政策那么复杂的,能够明智地、及时地做出决策的一个领域,我们做得可能有点慢了。

  另一个问题,现在我们面临的就是债务问题,长期主义是有优势的,但长期主义必须把这种优势发挥出来。目前中国经济总的债务在2016年三去一降一补降杠杆之后,杠杆不但不降反升,目前总的债务340万亿,请问地方政府欠了多少,至少140万亿,地方政府已经到了非常艰难的捉襟见肘的地步。这个过程当中就反映出我们怎么去化解地方债务。

  分税制改革到现在30年,前10年地方政府非常艰难,甚至有一段时间屠宰税都成了地方的主要税种。接下来由于房地产的快速发展,使得地方政府有了喘息的机会,搞地方经济、搞工业化等的机会。过去五年,地方政府财政支撑能力迅速弱化,主要靠的是平台举债,就是过去五到六年,地方政府地方举债的增长,无论是明债还是影债都是增长迅速的,以举债度日是不能长久的。怎么解决这个问题?解决中国地方政府的债务问题,至少要花十年以上的努力,每年投入十万亿级以上的资金,但目前投入的资金量是个位数的,比如今年投入了1.6万亿,明年可能会投入多一点,不过也就两三万亿。这些能够对债务的滚动有所缓解,但要解决根本问题还是远远不够的。从长期主义来讲,我们理解我们处于很艰难的境地,各种风险都在积累,尤其是四大风险,第一大风险是房地产风险。第二是中小金融机构的风险。第三是传统制造业的盈利能力下降和再一次去产能的风险。第四大风险是地方债务风险。四大风险当中有两个风险看起来可控,中小金融机构的风险和地方政府债务风险,政府可以力保。另外两个风险要警惕,就是房地产风险和长期经济不景气的问题。

  中期就是五年左右,我们知道提了中国特色现代化。二十大报告可能是有史以来最长的,报告全文72页,涉及经济部分的内容是4.5页,并不是篇幅最长的,也不是内容最多的。中国的经济建设被定义为特色现代化提供雄厚的物质基础,但以往的表述,经济建设是中心,或者经济建设是首要任务,所以经济的定位是物质基础。就像我们以前说金融是经济的核心,通过中央金融工作会议之后,金融是经济的血液,措词有了精确的调整。

  中期是五年左右,过去五年发生了什么?过去五年发生了一些统计偏差,比如过去五年中国经济增长到底是怎么样的。

  然后我们再来看一下我们构成经济增长的动力,比如说今年比较好的是消费,文旅一枝独秀,消费究竟怎么样呢?2017年之后,中国家庭部门未来的消费预期是迅速下降的,消费面临着一系列难点,一个难点是什么呢?就是中国家庭部门的债务2016年底2017年初是38万亿,目前到了将近80万亿,平均过去几年每年增加6到7万亿,这也就意味着中国中低收入家庭在过去6到7年的生活状态是不太好的。

  另外一个就是中国居民的行为,你有收入了之后,无非就是三大行为。第一大行为是储蓄,第二大行为是投资,第三大行为是消费。目前投资的意愿是负的,不投资,坚决不投资。消费的意愿是缩减的,储蓄意愿大幅度攀升。住户部门对未来整个的可支配收入处于一种防御性配置的阶段,消费的意愿不足。在2023年也典型地体现为商品消费只占45%,服务消费占到55%,未来商品消费会进一步下降,服务消费有所增长,服务消费当中又以可选的比如医疗、教育这些刚性的底层的必选消费为主,可选的奢侈品消费,比如包包、珠宝、名表在今年市场表现都是非常不好,这就是消费。

  在可预见的未来,比如2024年,基础消费尤其是完全削减品牌溢价,具有良好商品品质的,有点像优衣库、无印良品的这种东西可能会在中国崛起,因为日本也曾经经历过高速增长到内卷化的时候。明年我估计消费对中国经济增长的贡献会非常之大,因为投资和外贸在2024年都令人担忧。

  我们再看一下中美之间的关系。从财政、货币角度,财政我就不说了,很艰难。财政我们习惯的一句口号是谁家的孩子谁抱回去,这句话是有问题的。

  货币方面也一样,我们习惯了用一句话,叫做"我们不搞大水漫灌,只搞精准滴灌"。我相信在座的很多企业家都高度赞同这句话,但是我个人坚决怀疑这句话。所以在货币领域其实并没有形成货币政策、信贷政策未来正常的预期,为什么这么说?比较一下中国和美国。2007年的时候中国搞四万亿,2008年的时候我们持续了,我们收获了什么?我们收获了接下来异乎寻常的中国经济的强劲增长,中国的外贸占全球的份额迅速上升,国际储备持续攀升,然后我们面临了高通胀,把全球的大宗商品价格都拉起来了,我们面临了非常乐观的预期,我们面临了人民币汇率的空前强劲。所以四万亿给中国带来的是强增长、强资产价格、强汇率、强通胀。那你说的这个好像跟当下的美国很像,那美国现在做了什么?我们做了什么?2007年的时候中国做了四万亿,奥巴马跑到欧洲恳求欧洲也搞刺激,欧洲不愿意,美国经济很艰难爬升,因为刺激力度不够大。欧洲经济没有爬升,就跌入了经济危机,跌入了零利率和负利率,日本经济也没有起色。

  美国在次贷危机之后到现在,充分地吸收了国际社会的应对经济事件冲击的经验,所以2007年到疫情之前,美联储的资产负债表扩张了四倍,2020年到现在美国美联储资产负债表扩张了一倍。也就是2007年到现在的15年,美联储的资产负债表扩张了八倍。你说人家是不是天量放水?美国的财政赤字今年是超过6%,大概1.65到1.7万亿美元。美国收获了它现在的经济表现。中国呢?中国在过去4到5年时间,我们的银行业、金融机构总的资产扩张了大概25%到26%,就这样每年增加了30万亿,很多人说太多了,那么我们的财政今年赤字率是3.8%,其实事实是3.4%,明年据说预算赤字率是3%,只有美国的一半。所以其实美国之所以经济强,是因为人家财政货币政策的确花了大力气,我们的经济增长恢复得不强劲,或者有进一步放缓的可能,那也表明了中国政府对财政和货币政策尤其是货币政策的运用相对持非常谨慎的态度。如果货币不松,这么说吧,我们总结八个字:货币不松、万事皆空。

  接下来我们看一下短期。短期其实在中央金融工作会议以及今年年底的经济工作会议都提出了明年经济建设是一个首要目标,大概率2024年经济增长目标可能是在5%左右,4.5%到5%。但货币政策仍然是温和的挤牙膏式的,就是市场普遍预期是三次降准、一次降息,这个力度可能是偏弱的。财政政策据说是3%左右的预算赤字。这都是研究机构的一致预期。如果增长目标要定在5%左右,如果财政货币政策是这样,实际上你的踩油门的力度是不足以支撑5%的增长的。我们预期如果财政跟货币政策力度和2023年今年相仿,明年我们经济增速大概在4%左右,也许比4%高,也许比4%低,我们的物价水平通胀仍然是负的,就是不用讳言这个问题,就是中国现在就是通缩。

  在2022年的时候,我们PPI是正4%,我们CP5是正2%,今年我们PP5是深度为负,CPI是轻微为负。所以大概率这么讲,通缩,两年物价形势的变化,短短两年导致了我们做企业的100块钱出去,回头最多95块钱,这就是通缩给经济运行带来巨大的杀伤。通缩对经济运行的杀伤力远远大于温和的通胀。

  我们知道明年目标高,但是手段看起来目前还欠缺。然后我们就是看物价,为什么短期看物价呢?如果通胀物价不起来,其他经济指标是起不来的。经济就三大指标,经济增速、物价指标、就业指标,物价指标总要谈一谈。

  例如说,现在可能很多人有些官员认为,在企业贷款这侧综合利率3.8%左右已经是有史以来最低了,说货币政策已经够积极了。不积极,因为经济表现也是有史以来最弱,那么你最弱的经济表现和比较严峻的通缩,积累起来恳求要求货币政策数量宽松、价格便宜,便宜到什么程度呢?一定要便宜到令人发指,便宜到老百姓去存款几乎没有利息,反而可能倒收你。便宜到企业家不愿意加杠杆、不愿意投资,但看到资金实在太便宜了,便宜到勾引他们加杠杆去投资。综合物价看,去年到今年就下降了五个点,今年到明年,大概率来讲,2024年上半年我们猪肉价格起不来的,全球大宗商品价格也起不来,所以明年上半年,确切无疑的中国经济可能面临着温和的通缩,但通缩可能没有今年这么严峻。所以利率应该还有进一步下行的空间。比如十年期国债,目前可能还有2.7%、2.8%,货币市场的拆借可能1.7%、1.8%,有显着的下降是必要的,因为毕竟物价已经下降了超过五个百分点,而我们存贷款利率的下降还不到一个百分点。所以真实的利率在中国在过去的两年时间实际是大幅度上升了。这就是通缩所指向的货币政策,要求更宽松的货币和更低廉的利率。

  我们看消费。大概可以这么说,在今后相当长的时间,我们的消费是服务消费为主,并且是以没有品牌溢价的良好品质的消费为主,这个也会在中国形成代际差的。我们经常喜欢用物价这个词和消费这个词干很多事情,对中国来讲是这样的,中低收入老百姓面临的是通胀,中等收入群体面临的是就业的威胁,高收入人群面临的是通缩。中国的老年人群主要需求不是商品需求,是养老的生活护理或者医疗护理的服务需求,所以中国的老人面临中国最严峻的通胀,也就是死不起的问题。物价是带有典型的阶级性的,消费也带有典型的阶级性,在今后一段时间,比如从这些阶级性的消费、物价来讲,必选消费、文旅消费、养老消费可能是三大消费的主体。

  我们来看投资,投资不行,零左右,民间投资没激发起来,外资也不行。然后是出口,用人民币来计算,今年的出口可能是负增长12%、13%,进口可能是0左右。要是用美元计算,负得更多。所以今年三驾马车,就消费还行。

  然后是企业,我想说的是制造业,因为涉及到产业园区的问题,产业园区我们发生了鲜明的结构性变化,也就是信息产业、数字产业或者是卡脖子这些产业,大厂集中于产业园区、工业园区,总部集中式的分布进一步加剧,但传统的写字楼什么的其实是往下走的。然后是制造业,尤其是传统制造业现在所面临的问题可能一定程度是被忽略的,2021年、2022年制造业规模以上企业的利润总额分别是8.8万亿、8.3万亿,今年是多少?今年有可能不到7万亿,那就意味着在传统制造业的需求端出现了超过20%的萎缩,因此制造业在未来几年也许面临着像2016年底、2017年初那样的进一步去产能的威胁,因为内外需求看起来都难以恢复。

  中国经济面临再平衡的意思是什么呢?我们正在往进一步放缓的迹象走,我们并不知道未来中国经济的增长平台是稳定在4%、4.5%、5%还是5.5%,我们不知道这个平台有多高,我们也不知道这个平台什么时候出现,所以在不确定当中,政府也好,企业也好,个人也好,都比较焦虑。

  房地产是一样的,全球在美国利率的大升大降当中,房屋的出货量也在迅速波动。但是就去年到今年,虽然美联储加息政策如此之严峻,大多数北美市场的房地产放缓之后,到今年年底,核心城市又出现了企稳回升的迹象。所以从量上来看大起大落,但实际没有那么严重。

  房地产处于惊险一跃的过程中

  那么中国的房地产处于怎么样的阶段呢?先说结论,至少需要三年才能见底,目前处于房地产市场调整的中前期,有人说不太靠谱,怎么中前期呢?明明就只剩下三家没有违约了,三家都违约就可以见底了吧。其实不是,我们仔细分析。2023年第一季度房地产是复苏的,前三个季度都不错,请问进入到第四季度,房地产是变得更好还是更严峻了?前三个季度房屋的销售大概是负4%,投资大概是负10%,进入到第四季度,目前第四季度单季数据房屋销售是负10%以上,投资增速负20%,所以进入到10月份之后,房地产进一步下探,写字楼可能会略有分化,因为出了那么多政策,有对于购房需求有对于开发商一些政策,但对写字楼有没有单独的政策?没有,写字楼反而好一点,比如北京,北京进入三季度,也就是7、8月份之后到现在,北京写字楼市场出现了三个信号,第一个信号,净吸纳量不再是负的了,开始见底,甚至轻微为正,写字楼空置率似乎到了最高位水平,比如20%左右,租金价格似乎见到了最低的水平。所以这三个迹象我只能说似乎,它跟开发销售模式的房地产运行迹象是不一致的。

  为什么说惊险的一跃呢?我们从顶峰的2018年到2021年就是恒大事件出现之前,我们的巅峰时候的销售金额是超过20万亿元人民币,销售面积也是20亿方左右。本来市场的一般预期认为两到三年中国的房地产市场总量可以稳定在14万亿左右,现在有没有稳定在14万亿?没有,现在全年到年底大概我估计11.5万亿左右,所以目前中国的房地产的真实状况是,从销量来讲回到十年前,从新房价格来讲回到三年前,从二手房价格来讲回到五年前,回到过去也不是大问题,问题是怎么展望将来。那么展望将来,房地产市场如果不能在12万亿左右稳定下来,请问什么时候我们稳定在什么平台,不知道哪年?稳定在什么平台?是10万亿左右、是8万亿左右,也不知道。因此我们正从目前20万亿的平台,在不知道的时间向不知道高度或深度的一个平台在跳跃,这个我称之为惊险一跃,在跃的过程中,很多开发商和企业就因此烟消云散。因为相当于3亿多户的城市居民,一年更新改造的需求也得超过一千万套住宅。但目前处于调整期。所以惊险一跃,我们不知道什么时候、这个平台多高能稳定下来。

  另外,市场仍处于调整的进程,从我们城市化、从我们基建狂魔的情况、从我们人口增速,参照日本,我们仍然处于房地产调整的前期,而不是尾声。这是让人难过的事情。待会儿我再介绍为什么我说三年,开发商都躺平了,因为先躺平的好,后躺平的你要面临你要填入的是一个无底洞,你自己会害怕。

  我们看一下整个房屋的情况,空置的情况。我想说有几个问题是非常关键的我们需要理解的问题。一个是市场再平衡的惊险一跃,我已经说过了。第二个是认知的再平衡,什么叫认知的再平衡呢?认知的再平衡有一系列异乎寻常简单的常识化的问题。第一个问题,房地产在中国整体的过剩了吗?大多数从业者甚至都会说过剩了,不是,2003年到现在一共开发商盖的住宅加上政府盖的加上拆掉的,就提供了不到两亿套,在最短20年的时间我们有差不多5.5到5.6亿人进城,两亿套房装5.5到5.6亿人是没问题的,所以从总量上讲,从户均住宅套数来讲,中国住房将将绝大多数人有房住,但还没有到绝大多数人都住得很舒适这样的阶段。因此我们的住宅就是不动产的需求方,其实是不太妥当的说法,就是从温饱到小康的过度阶段当中,现在房地产叫温饱,我们还有十几二十年未来房地产发展的阶段,但是我们没有到再平衡再出发的阶段。

  再就是房价高,万恶的恒大、恒二、恒三,一个企业能搞掉两三万亿,是这样吗?中国含税费率最高的商品是烟和酒,其次是房地产。比如北京有一些地块目前正在拍,土地出让方式没有改变,限房价、竞地价,地价竞起来就是7万多,房价是9万5,房地差两万多块钱,还包括开发商整个的运行、配套、建安、景观等一系列成本。再例如说我们经常说房地产这个问题带来了中国经济泡沫化或者等等一系列的问题,光说房地产的负面,但房地产有没有正面正向的作用呢?我记得在2021年底、2022年初的时候,中央经济工作会议说,房地产仍然是中国的支柱产业,因为它上下游链条长,相关的行业多,涉及国计民生老百姓的生活复杂,所以其实房地产弄得不好有负面作用,但是如果把房地产正面作用一笔代过,也不是好的现象。

  再就是房地产有没有外溢效应?以前是房地产把盖房子的钱用来搞其他的,一会儿卖水,一会儿做汽车,现在让他们把盖房子的钱老老实实搞个账户,就卖房子就解决了。解决问题是如此轻而易举吗?如果房地产出现更大的风险,它会不会对整个中国经济运行有风险的外溢?比如有官员说,房地产就是价格波动,是这样吗?如果不动产这端,如果你是全额付款的,当然是价格波动,但即便是全额付款,你也不能这么说,因为在负债端你可能有抵押、有债务。所以第二个再平衡是认知的再平衡,但到今天认知的再平衡远远没有做到,房地产真的背负了非常多沉重的历史的责任。

  再接下来我们看战略的再平衡。战略的再平衡是什么意思呢?我听到无数官员这么讲,我们要发展新模式,请问你的新模式是什么?打开看一看,告诉大家你的新模式是什么。我们要追求房地产的高质量增长,请问什么是高质量增长?打开看一看,请给出高质量增长的引导。我们要寻求房地产和公民经济的良性循环,请问什么是良性循环?

  我都不否认我们需要一个好的循环,我们需要一个好的增长质量、发展质量,我们需要一个新的模式,那都是彼岸性的,不是此岸性的。我们从此岸到那个新模式、高质量、良性循环的彼岸,给我们一条路径。有没有一条路是通向那的,还只是说单纯否定了旧有的开发和持有并重的模式不可行,如果是这样的话,大家的情绪就很难从挑战当中找到机遇。但目前来讲,战略还是彼岸性的,我们可以看到越来越多的战略都是彼岸性的。

  战术上我们也需要再平衡,什么叫战术上需要再平衡呢?政策已经出得很多了,比如某省,某年经济改革开放的经验都是90多条,那么多条改革开放的经验,怎么没有有效促成本省民生的显着改善呢?所以不要老总结经验,看看实效。我们可以看到在需求侧出了很多政策,因为关于帮助人们买房,需求侧出的政策不少,大多数政策其实效果也有待考验,其中有一条政策是有用的,就是按揭利率下降了。供给侧的政策少,也就涉及到供应商、涉及到开发商,对他们的政策供给是少的,对他们的大多数条条框框仍然存在,仍然既要捆绑他们,又要他们干活。再接下来就是土地政策几乎没有变化,如果战术上是这样的,那就不行。土地政策要有显着变化,对于供给侧的政策要跟需求侧政策相互匹配,现在的政策的供给在战术层面是这么个偏颇的状态。

  房地产我们知道处于调整的前期,我们需要怎么样的政策才能使得房地产在2024年见底,我们至少需要两个政策。第一个政策,对于2019年以来高价拿地的土地储备,对于地方政府和开发商所签署的城市更新也好,城中村改造也好,进行再调整,调容调规都有必要,仅仅以高价拿地造成的房企的存货减值来看,这些货值最保守估计,按照过去两到三年拿地的规模,一些压力在地方的平台,大部分压力在房地产企业,涉及的有问题的存货可能在20万亿。如果不对这些存货,尤其是高价地,因为容积率和详细规划的再调整,这些存货就一定要进行持续的减值计提。公司要对这么大的量,以十万亿级的量进行减值计提,会使得这些企业在今后很长时间,甚至五年左右的时间很难有一个公司的市值增长,然后流动性、经营性现金流回正,甚至取得盈利的机会。市场可能会认为这些企业不具备可持续的经营能力。

  另外就是保交楼,如果你按照20%到25%像野村统计的烂尾率来计算的话,我们需要大概4到4.5万亿的保交楼资金,最保守估计,如果烂尾率5%,我们需要八千到一万亿。2023年对于保交楼任务下达的很紧急,地方政府和开发商相关企业压力也很大,但是大家都苦于没有钱,明年有没有钱?明年看起来保交楼也没有钱,那么通过商业银行也好,通过政策性金融机构也好,能不能有八千到一万亿的专门针对保交楼的资金,也是非常紧急的。如果调容调规和保交楼在2024年都没有出现,大概率在2024年房地产还没有见到底部,至少2024年上半年房地产挑战和压力是非常严峻的。

  总结一下,中国经济增长的轨迹发生了变化,中国经济整个面临惊险的一跃,从过去高速增长向未来不太确知时间和高度的增长的平台迈进,相应的房地产也在这个惊险的一跃的过程当中。中国经济是不是进入了调整的中后期,我不知道,但至少房地产行业没有进入到调整的中后期。从现在看2024年,涉及房地产的政策再调整和解决真实的市场存在的政策需求之间的缺口是显而易见的,这一定会导致在2024年及今后的两到三年,中国的房地产市场仍然在苦苦寻求再平衡当中。

  我们需要期待的是在座各位在第25、26届写字楼产业园发展论坛当中还能再见面,我们一定要成为最后幸存下来的那几位。因为重要的往往不是我们有多优秀,重要的是并非我们成功了,而是我们的对手都失败了。

   来 源:成都写字楼网  

 

上一篇: 刘焕丽:关注战略新兴产业 打造面向未来楼宇园区

下一篇: 解码:数字经济下的楼宇经济