郝群:新时代的写字楼资产管理

来源:房讯网 时间:2024-01-30 点击次数:30次 作者:成都写字楼网

  2023年12月28日-29日,中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导,全联房地产商会写字楼分会、首都会展(集团)有限公司、成都写字楼网FUNXUN联合主办。

  全联房地产商会写字楼分会副会长、华贸集团总裁助理郝群作为受邀企业代表,在年会上发表演讲。她认为,在新的时代,我们必须有合作精神,合作和共享是行业的主题,但是核心肯定是要成就客户,以客户为中心;另外,商办行业要拥抱变革和创新,在这个时代要接受翻篇重来,把自己过往的成绩放下,重新审视通常的业务模式,以一个全新创业的心态拥抱当下变革的时代;最后,要在共享经济方向的指导下,直接面对新时代的写字楼资产管理。

  自2006年入职北京华贸中心写字楼,郝群已有十几年招商运营工作经验。作为一位从业者,郝群以一线资产管理业务人员的身份在分享了她的感受。

  以下内容是郝群演讲实录:

  经济震荡期,合作共享是关键

  写字楼是城市经济的晴雨表,在一定程度上可以反映一座城市的经济发展。我们现今或许正处于经济的震荡期,在供需方面可能会有一些不和谐或者对业主产生的不利因素,让大家感到焦虑,这个情况全国都一样,但这可能是阶段性的,也可能是盲盒。

  关于下一步的市场方向和该怎么做,郝群认为:第一个动作,应该是静下心来去思考基础的业务逻辑。从项目角度,我们的业务团队是从开发单位转化为现在的写字楼的资产管理,因此从业主的角度思考首先关注的是资产的安全,即基础的安全运营。安全运营包括我们日常说的安全、安保,也包括一些网络、信息,高效运营的安全。二是健康环保。特别是北京、上海在疫情期间经历的各种考验,北京在前六七年经历的雾霾,写字楼客户对于安全、健康的要求提升,所有的业主,无论是新项目还是已经投入运营的项目,都会在安全和环保方面下很大力气。三是设施设备的大中修,目前很多项目都把业主的持续投入纳入到日常的计划里来。四是环境秩序,特别是一些如交通秩序、户内外活动等因素对项目的影响也是各方关注的重点。五是科技创新和可持续发展,无论是用BIM还是智能后台,能够实现像节能、空调的舒适度等更高效和人性化,是排在满足客户满意度的第一位。另外,很多项目已经将数字孪生技术的运用植入到日常的物业管理。比如华贸中心去年投入使用的app“华贸云”,除了可以一键完成进出楼、投诉、维修,每天还会发布园区新闻,一些优惠信息等,都能够体现科技创新在运营中发挥的力量。六是应急和预案,除了物业管理应急手册中所规定的内容,像疫情等不确定因素及突发性的事件,都已成为业主资产安全非常重要的内容。

  除了安全,收益、资产保值增值的部分是业主最关注的部分。经济震荡会影响到资产的收益,包括出租率是不是降低了,租金收益是否按照业务计划得到保障,客流降低影响提袋率也降低等等,这些都是我们每天面临的问题。融资能力,是现在各个业主非常看重的,换句话说,这个项目真正的保值和增值最终能够通过什么体现,在资本市场上值不值钱。无论你是做经营性物业贷款还是发REITs,都是看这个资产在市场上能不能有好的收益,也就是得到客户的响应、追捧,表现形式是出租率高,客户好,收益稳定。包括之前谈到的大中修也好,节能、安全也好,都是直接影响到融资的。

  社会效益部分,因为每一个房地产项目都是为城市做贡献的,处于促经济繁荣非常重要的角色。为城市做贡献,包括税收、就业、美好形象,以及一些比较优良的经营活动带来的美誉度,这些都是政府非常看重的。

  另外,如果在一个很好的经营前提之下,我们能够做到优质资源和品牌的集聚,这一点也是能变现的。龙头企业的进驻将带来王牌效应,对于企业的社会效益的集聚能够起到1+1大于3的效果。影响力提升,便能招到很好的企业;是很好的商业载体,人才也自然聚集;有了人才,商业也就有生意做,公寓也可以出租或是售卖,好的活动也会有人参与。所以,人才聚集也是政府和我们都非常关注的一个社会效益范畴。另外,好的企业也会在我们成长的过程中去适当地做一些公益和慈善,包括最近的地震捐款,都会出现我们各个资产方的身影。

  以客户为中心,优化服务和空间

  客户在关注什么?这个信息非常重要。首先,客户非常关注自己企业的发展,关注自己的行业前景。我们要密切关注,或许一些新的领域可能会涉及到一些新的服务甚至空间的优化。

  另外,客户非常关注企业的成本控制。企业内部成本包括装修、人工,还有日常消耗的耗材。外部的成本包括租金、物业费、加时空调、有偿服务等。在南方,经常有客户咨询加时空调的服务及收费,因为南方天气比较热,所以北方常规的早八到晚七空调供应在南方有时是不够的。很多企业要申请加时空调,这部分成本会在他们整个租赁成本中占非常重要的位置,所以我们也要关注到客户的这个点,尤其像律师事务所行业,可能就这么一个点,我们要是给它解决了,可能就能争取到这个客户。

  还有社会关系,每一个企业都希望得到当地政府的支持。包括在平时的经营过程中,有时候给客户开一些注册,甚至一些活动的绿色通道等,都是客户非常需要的。另外,不论是商业还是写字楼的客户,社区圈层都是他们非常关注的。

  关于共享经济。共享就是大家希望获得的更多,共享空间、共享服务等也是客户非常关注的。

  从选址来讲,经营安全是非常重要的。硬件自不用说,还有环境和秩序的管理,包括健康、网络安全。北京华贸中心CBD很多项目都是以金融类客户为主,如果电力供给让客户觉得有一点瑕疵的话,这对于争取客户是非常不安全的一个因素。

  管理团队的能力。很多客户有的时候会点名管理团队,或者说点名指派一个人来做服务。实际上,客户对于这位同事的能力、处理问题的能力、是不是站在客户的角度去思考有关整个客户的利益这方面,是非常看重的。

  办公效率和舒适度。有的项目推出一个app或者小程序管理访客,但是客人使用起来会非常困难,就会觉得没有效率,这个智能管理是失败的。

  从商务配套来讲, “恰当”很关键。只要是能够满足一个公司日常的需求,员工的基础的生活需求就可以了,并不是越多越好。

  楼宇服务体系要健全,团队工作有效率是目标。华贸运营app有一个投诉与建议的栏目,客户的反馈能得到及时解决,从客户的角度来说是非常重要的。

  员工幸福感。让员工幸福不仅是一般性企业的需求,那些高端大客户更是非常关注。通过解决员工的核心需求提升幸福感,留住人才。政府在这方面也有很多政策,包括北京的凤凰计划等等。

  社群和社会关系的发展。实际上就是公司选址的机会成本,我们希望在一个职场或社区交到朋友,碰到生意伙伴,这样在这个职场、在这个环境里面都能够有一个很好的发展,效率很高。

  多样化工作场景和丰富的社区活动。我们要结合客户的一些痛点需求组织活动,比如华贸发现现在的职场更加年轻化,特别喜欢一些好玩、科技、互动性强的东西。虽然不是在商场,但是我们也希望能够给大家一些商场里出现的好玩的东西,给大家的职场加点料。

  实际上我们关注的点和客户关注的点在很多方面都是一样的,针对我们共同的点,只需要加强沟通,从业主的角度不断地提升这些硬件和相应的服务,了解客户,和我们的客户建立起信任,以达到一种长期的合作,而不是应付的概念。

  还有一个点,就是成本。客户希望能够控制成本,我们也希望控制成本,但是我们更关注的是我们自己的收益。两者之间其实不是矛盾的,因为我们只有招进客户才能有收益。所以从业主的角度,在这个关系里面就需要更多的付出一些。

  从“新”思考,拥抱变革与创新

  随后,郝群从她个人的工作角度提了几条建议,供大家参考:

  首先,租赁方案多样化。无论是空间、时间还是服务都要有弹性,就是不要太多的一刀切。在租期、租赁方式、交付方式上,除了标准交付,拎包入住或者一些硬装的空间的提供也是当下业主可以提供的服务。让客户有更多的选择,华贸曾经给客户解决了一些周转空间。现在苏州华贸中心的项目专门做了三层挑空共享空间,这个空间完全是共享的,就像内部的花园一样,从这个角度上来讲,也是给客户在租赁方案里面有更多的灵活度,给高层办公人群多了空中花园。

  其次,生态圈的服务。这一点对于综合体的项目会稍微便利一些,可以把生态圈所有的优势组合起来,比如说给圈子里的客户提供法律、财务、市场推广、科技创新等服务,让公司和公司之间、人和人之间建立起一种关系,在这个关系中达到一些客户的稳定。

  第三,科技创新,实现降本增效。智能化这一部分可能需要业主多做一些。不仅是做了,还要让客户感受到这东西是有用的,比如机器人消毒、机器人扫地、机器人巡更等。

  第四,良好的政府关系。我们给区域创造了就业机会、税收等等,让这个区域繁荣,政府就更喜欢这样的项目,政府也更愿意与我们合作,给我们的租户提供一对一的政策支持,所以要把政府关系好好用起来。

  第五,要发展产业的招商。我们要结合自己每个项目的特色去分析可能要在哪些项目上、哪些产业上发力。先研究一下自己的特点,然后自然而然地就能吸引到一部分企业入驻。

  最后,新的时代我们必须有合作精神,以客户为中心,拥抱变革和创新,在共享经济方向的指导下,直接面对新时代的写字楼资产管理。

  来 源:成都写字楼网

 

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