“利润王”中海地产：后千亿时代的并购生意

来源：时代周报 时间：2016-09-18 点击次数：1361次 作者：成都写字楼网

国企一方面有资金，另外一方面有资源，可以通过整合来实现储备的增量。我们可以看到中海去年并购了中建股份，今年又并购了中信地产，不但增加了项目，还优化了一二线城市的储备。

天下大势，分久必合

继去年以338亿元人民币完成母公司中国建筑（601668,股吧）（601688）的地产项目注入交易后，中海地产（00688.hk，以下简称“中海”）以310亿元交易对价买入的中信地产及中信泰富旗下地产业务整合，预期也将于今年内完成。

“关于中信的整合，已经接近尾声了，我们希望能够尽快完成这单交易”在8月22日中海2016年度中期业绩会上，中国海外发展董事局主席郝建民如是说。

对于交易双方，这无疑是个双赢局面。传统的开发模式已不再适应当下，改变迫在眉睫。换而言之，在国企整合浪潮下，通过整合其他公司地产业务获得土地储备和项目以实现外延式扩张，最终做大做强房地产主业，是中海地产自2010年始便在进行的一大战略布局。

中信建投地产首席分析师陈慎曾在一次分享会上对时代周报记者表示，对于未来的企业发展空间而言，国企可能更加有优势，“国企一方面有资金，另外一方面有资源，可以通过整合来实现储备的增量。我们可以看到中海去年并购了中建股份，今年又并购了中信地产，不但增加了项目，还优化了一二线城市的储备”。

与中信的整合，加大了中海提高销售目标的底气。郝建民在业绩会上表示，目前与中信的交易已进入尾声，考虑到并购因素影响，今年中海的销售目标将提高13%至2100亿港元（约合1795.95亿元人民币），未来“十三五”规划内，中海的合约销售目标有望达到4000亿港元（约合3420.85亿元人民币）。

现实的另一面是，蝉联“最赚钱房企”多年，在后千亿时代，中海的并购生意又将如何进行？

拿地骤减的秘密

2013年，中海新增土储总建筑面积达到882.8万平方米，与2012年全年相当。2014年，中海新增土地面积1174万平方米，拿地金额424亿元人民币。步至2015年，中海开始收缩在购地方面的支出，是年仅购入17 幅位于国内 13 个城市共 596 万平方米的土地储备。2016年上半年，中海仅拿下分别位于济南（楼盘）、香港、南昌（楼盘）和长春（楼盘）的共四幅地块，折合建筑面积共228万平方米，总计拿地金额99亿港元。

有中海内部人士向时代周报记者解释，2016年上半年较少拿地的主要原因是，与中信的整合最快今年内便可完成，届时资产包注入，将为中海提供大量优质的土地资源。

2015年5月，中建地产直营业务注入中海地产完成，这为中海带来约1100万平方米的土地资源。2016年，中海通过增发配股的方式收购中信楼面面积3155万平方米的土地资源，折合地价仅3550元每平方米。这些项目主要分布在一二线城市，合计权益建筑面积2352万平方米，相当于中海去年年底土地储备的57%。

花旗称，一旦与中信交易完成，中海土地储备将进一步增加至6700万平方米，从而令其降低在公开竞投的需要。

这家企业从2010年开始，便进行大规模兼并收购来获取土地和项目资源，截至目前交易对价近700亿元，涉及数千万平方米土地储备。郝建民表示，未来会多以并购及合营方式进一步增加土储。

2010年3月，中海地产以约15亿港元收购蚬壳电器50.1%股权，同年6月，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

这家企业因持有光大地产约70%股权，从而令中海透过这次收购成功控股光大地产，并获得蚬壳电器在北京（楼盘）、广州（楼盘）在内的6个城市约190万平方米土地储备。

2013年8月，中海宣布其控股股东中国建筑股份，拟将旗下多个平台的房地产发展业务注入中海地产。注入方式为中海地产母公司增发股份16.9亿股，认购总代价约338.2亿元人民币。

2016年3月14日，中海宣布以310亿元收购中信股份旗下的中信泰富及中信地产全部股份。其支付方式包括，中海将向中信配发约10%股份，合共代表297.24亿元价值；此外，中海需向中信转让其资产对价，价值约61.5亿元。

值得注意的是，在以往的收购过程中，除中海宏洋外，中海其他两宗收购并未支付现金，而是采用了资产置换、发行新股、配股等方式。

这得以让中海保持充足的现金流。2016年上半年中海地产持有现金达1179.73亿港元，现金短债比7.11，现金总额甚至超过了企业的总有息负债额，出现了10余年来的首次净现金状况。

郝建民特别指出，10多年来公司首度出现净现金状况。这是由于国内流动性改善，集团销售回款比去年同期大幅增加至720.7亿港元，这些因素的影响使得集团于6月底出现净现金状况。

利润之王

然而，在部分业内人士看来，与同为房企千亿俱乐部的成员相比，中海近年的增长目标仍显谨慎。

按照计划，中海2016年合约销售目标为2100亿港元（约合1785亿元人民币），到2020年合约销售将达4000亿港元（约合3400亿元人民币）。

来自克而瑞的研究数据显示，按照目前的销售速度，2016年将有包括万科、碧桂园、绿地在内的5家房企全年销售额突破2000亿元人民币，万科、恒大甚至将超3000亿元。

不过，曾有业内人士指出，就规模而言，过去10多年万科一直是行业老大，但就盈利能力而言，中海的利润总额已连续10多年保持行业第一。

2015年，中海地产实现净利润333.1亿港元，稳居行业利润第一。2016年上半年，中海毛利润同比上涨5.4%至220.4 亿港元，净利润同比增长20.6%至196.9 亿港元。同为行业巨头的万科，2016年上半年实现归属于上市公司股东的净利润53.5亿元。而保利归属上市公司股东净利润仅为49.6亿元，碧桂园归属上市公司股东净利润则为53.9亿元。

郝建民认为，中海“利润王”的底气来自于强大的并购整合能力和稳健的财务结构。过去10多年，这家地产央企屡创上市房企境外发债低利率的纪录。2015年7月，中海在境外成功发行了一笔6亿欧元（约合41.06亿元人民币）的债券，期限4年，票面利率仅1.75%。系中国上市房企境外债的最低利率。

据时代周报记者了解，按照中海地产内部要求，其内控就是要保持各项指标年度两位数增长，拿地成本利润率15%是红线，保持股票价值和低成本融资。

对于这一点，深圳（楼盘）一房企高管对记者表示，低“三费”、低融资成本、中高端项目高周转，再加上收购兼并资产带来的收益，是中海卫冕“利润王”的制胜法宝。

数据显示，减去物业重估公允值带来的净利，2016年上半年，中海的利润是行业老大万科53.51亿元的两倍多，更是同属千亿军团的中国恒大20.17亿元的6倍多。

根据时代周报记者了解，在规模化扩张上，中海地产已成立专业负责城市更新部门，这意味着该公司未来在土地获取方式上将更为多元化。

以深圳标志性的鹿丹村旧改为例，2015年2月6日，深圳市以鹿丹村旧改为试点，要求房企在商品房建设中开展住宅产业化试点，预制率不低于15%，装配率不低于30%。这要求，房企必须寻找拥有产业化生产技术的承建商，或拥有相同技术的总包单位，才能完成任务。最终，在近70次举牌中，中海以3.99万平方米的可售面积竞得该地块。

“中海的胜出让市场大吃一惊，万科搞住宅产业化已多年，并且名声在外，很多人都觉得这块地非万科莫属。”上述高管对记者表示。

“可售面积4万平方米左右是底线。”深圳克而瑞总经理许烁对媒体分析称，“除了地价，还要算回迁成本，中海可售住宅部分的实际楼面价估计在4万元/平方米以上。”

时代周报记者从中海内部获悉，该地块已被打造成深圳最贵豪宅序列的中海天钻。作为中海在深圳为数不多的在售楼盘，目前均价在10万元/平方米左右。这也是深圳罗湖地区第一个单价超10万元的豪宅项目，可售货值40亿元。

实际上，中高端项目一直以来都是中海的强项。深圳中海九号公馆从2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期开盘，周期不到一年的时间；在深圳全市，中海手上的中高端项目周期均控制在两年以内，其他企业则在五年左右。

中海天钻一位营销负责人对时代周报记者表示，房子好不好卖，能不能赚到钱，关键在于操盘的团队，在合适的时机作出合适的决策，可能当初谁也想不到罗湖也能盖豪宅，谁也想不到罗湖的房子也能卖到10万元每平方米，但中海深圳团队做到了。

 

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