华西大变局·叩问楼市未来讨论引关注

来源：华西都市报 时间：2012-03-27 点击次数：2163次 作者：成都写字楼网

    华西都市报上周五推出了《大变局·叩问楼市未来》系列报道，要闻版、房产版连推数个版面的巨幅报道，聚焦处于十字路口的中国房地产，以成都为样本，探究变局之下中国房地产企业如何顺应变局，如同重磅炸弹一样砸向了市场。一时间在业内外、微博上引发了激烈的讨论。

    多组经济学专家观点首次直接而正面的交锋！他们对楼市未来不同的判断，他们对中国房价走向何方的探讨，引发了业内深思。降不降不是发展的根本，在这个拉锯中，如何做，如何做得更好，才有借鉴意义。《成都买房》杂志创始人郑平在微博中对大变局做出了自己的理解。他认为，未来十年，中国地产将发生十大转变：1、城市化加速向减速转变。2、市场分散向行业高度集中转变。3、单一地产开发向全价值链打造转变。4、购买力从投资投机向刚需改善型转变。5、市场消费从快速决定向决策周期无限拉长转变。6、投资模式单一化向多元化转变。7、城市房地产开发逐渐向农村房地产开发转变。8、住宅与商业开发为主体向产业不动产开发为主流转变。9、土地国有化逐渐向土地私有化转变。10、商品房开发为市场主体向围绕保障房开发为主线转变。

    对于成都楼市的变局声音我们还在继续搜集。本期《大变局·叩问楼市未来》报道中，来自中国楼市的地产大佬们就将亮出自己的观点！拨开迷雾，决胜市场——看他们如何做出判断。

    谈调控

    商品房调控方向不动摇

    全国工商联房地产商会会长聂梅生

    2012年是房地产市场发展的春天还是严冬，市场走向将会怎么样？针对这些问题，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年总体的政策和方向应该是不放松商品房调控，但着力点和2011年有一定的不同。首先，保障性住房放到了第一位。然后就是商品房调控的方向不动摇，加大普通商品房也就是中小户型中低价位的供给，来满足这部分的刚性需求。

    对于2012年调控中，被寄予厚望的保障房和房产税等，聂梅生认为，保障房更重要的不是说开工多少，而是更加务实，能够真正地建成，平衡了需要平衡的市场。她认为，2012年房产税在总结的基础之上扩大试点是有可能的，但在全国开征持有税，这一步还比较远。

    宏观调控2012年不会放松

    恒大地产集团董事局主席许家印

    “我认为国家的房地产宏观调控政策，2012年都不会有什么放松。这一轮的房地产形势差是各种因素的叠加。首先是受到国家宏观调控的目标和方向的影响；其次是受国家宏观经济的影响。下半年二、三线城市房价大部分是相对稳定的，房价比较高的一线城市，我认为房价会回落，而且回落的幅度可能还会大一些。恒大会保持价格的平稳，这是总的指导思想。

    而在统筹考虑了各方面的因素后，恒大2012年销售目标定在了800亿元。这个数字比去年的计划多了14%左右。

    这只是计划。如果从实际销售情况看，去年的实际销售是803.9亿元，我们也不排除2012年实际销售会超额完成指标。恒大在制定目标时一向谨慎，并肯定是要超额完成的。

    新“三限”：限炒、限囤、限利

    海尔地产董事长兼首席执行官卢铿

    在谈及继续从严的调控政策对2012年中国楼市的看法时，卢铿更多的是担心这种调控政策的不得已，会导致相关行业和整体经济的破损。

    “楼市的调整可以换一种办法，把楼市激活之后，最重要的是把其他产业都带上。其实使用新的‘三限’替代以前的‘四限’（限购、限贷、限价、限外），新‘三限’就是‘限炒、限囤、限利’。限制炒房，在税收政策上加大对炒房行为的限制；限制囤房、就是针对拥有多套房产的人，通过物业税等税收手法，加大其持有成本，限利就是限制开发商的利润，就是限制开发商的利润，给他一个合理的指标，以避免盲目推高房价。”

    卢铿表示，“房地产未来的前景相信会很好，长远来看，应该还有20年。因为实际上支撑中国楼市未来发展持续向好的因素还有很多，一个方面是城市化，二是大都市效应。”

    谈市场

    将从卖方市场进入买方市场

    中国房地产研究会副会长顾云昌

    中国房地产研究会副会长顾云昌对2012年的中国楼市持乐观态度，他表示，2012年的房地产市场应当是扩大内需、惠及民生、增加有效供应的楼市，大概率是仍然会保持“稳中有进”的态势。

    就2012年的房地产市场，顾云昌表示，2012年房地产投资仍然会保持一定增长，但涨幅会回落。就“促进房价合理回归”的说法，他称，房地产价格总体回落，居民总体收入提高，从而使得两者之间差距变小，房价增幅低于收入增幅。

    顾云昌认为，找寻房地产价格的合理回归路径并不容易。2012年房地产调控的重点仍然是构建合理价格体系。只有不同的家庭都能买得起、租得起房子的时候，才能形成合理的价格体系。他认为，在房价合理回归的背景下，房地产商品房市场也将从长期的卖方市场进入真正的买方市场。

    开发商需要更积极的营销模式

    易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻

    在2012年，开发商需要更积极的营销模式。对此，周忻深信不疑。一个案场、一句广告语、一个团队就能买房子的营销模式在目前运作的过程中所占比重仍然比较大，但真正领先的营销模式是系统的解决方案：“后来的十年我们需要依靠产品策划，为整个线路定制适合市场的产品。”

    对于如何实现线上和线下的无缝对接，周忻认为，这是一个认知的过程：“今天我们不能说有了互联网就不要现场接待，这是不可能的，实际上我们现在提供的是围绕房地产销售，提供整个一条产业链，这里面互联网是一个趋势。”

    在这个过程中，每一个环节都能够为开发商寻找到所需要的服务，这就是一个产业链整合的问题，不能简单理解为原来的模式不适合，老的模式可能在现阶段还是占主流位置，但是新的模式正逐渐完善、取代旧有模式。他强调，市场越是调控，越是我们练内功、改革、创新、把一些新的东西推向市场的好时候。

    下半年楼市或现复苏现象

    高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵

    2012年楼市调控将是放松而不放开，房企将面临更多挑战，但是，机遇与挑战并存，今年下半年楼市或许会出现复苏迹象。

    今年的调控政策，应该不会放开。但是会放松一点。楼市调控政策的松动大概包括两个部分，一是局部区域的限价或限购微调；二是操作层面的适度放松，比如首套房贷利率的上下波动。但目前来看，土地市场的表现也不太好，政府的压力不会比开发商小。所以今年下半年楼市或许会回暖，出现复苏迹象，这也将是一个比较好的抄底时机。

    虽然今年的保障房建设已经改变了去年大跃进式的发展模式，近期，政府也出台了诸多保障房建设的相关规范，但是，目前来说，中国保障房制度都是散落的多个点，点未连成线，线未形成面。因此，保障房制度的完善是保障房发展的重要基础。

    谈房价

    吸引购房者必须“一降到位”

    大连万达集团董事长王健林

    大连万达集团董事长王健林日前表示，他预测今年房地产市场不会出现大幅缩水。只有保障房的套数占到商品房一半左右的时候，商品房的价格才不会增长，而这个时间还需要8—10年。王健林认为，房价不能像挤牙膏似的一点一点降，要吸引购房者必须“一降到位”，至少要降15%。“如果房地产产业要获得现金流，就必须降价到位，一点点降，购房者不会买账。”

    王健林认为，从全世界的范围看，房地产本身就是一个五六十年的产业，不是万年行业，当房地产市场饱和后想继续繁荣发展会有很大制约。中国房地产发展已经过去20年，20年后想让它如现在这般繁荣都不可能。王健林对2012年房地产业进行预测时认为，2012年房地产市场不会出现大幅缩水，房价走势会是稳中有降。

    房价不会出现大反弹

    世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松

    当前市场呈现出的小阳春，价格不会出现大的反弹。今年房地产企业不应去博“大反弹”，而是去博怎样在现有政策预期稳定的情况下，利用今年货币政策比去年稍微宽松的局面，给客户树立信心，不要羞羞答答说我不降价，而是说我降了，是降到位了，如果房地产企业能够达成这样的共识，今年将是个丰收年。

    房产税的推行，我个人认为一定要慎重。目前我们的存量房面积不小，而且从试点到执行1-3年都未必够，这个期间，用什么政策取代限购，并且能够使得楼市不会出现报复性反弹，是现在最需要考虑的。房产税从试点到大规模铺开，应该需要很长的一段时间，后续执行的过程中也面临着细节的问题。

    从等客上门变成主动出击

    浙江绿城集团董事长宋卫平

    “和所有的产业一样，市场经济环境下的房地产业当然也是机会和风险并存的。我们的国家正经历着前所未有的变革，面对城市化建设过程中的纷繁复杂的难点，以及社会转型期的复杂性，此时对房地产进行深度调控，也在情理之中。遗憾的是我们没有预料到，调控的影响是如此深远。2012到了。中国城市化进程漫长而艰辛，我们必须认清形势，调整自己，将这一年的首要目标锁定在：力求生存。2012，绿城会有很多变化，购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多，我们谈得更多的，将是轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化……”

    这是绿城统帅宋卫平在2012年初亲自撰文写下的《自助者，天助》，而在面对媒体的采访中，他也公开表态，“面对更加严峻的2012年，将对原有销售模式进行革命，将销售方式从等客上门改成主动出击。”

    外来品牌房企冲击本土房企

    成全机构董事长全忠

    从客户的消费需求实现角度看，从首次置业到改善型置业，消费者对居住的需求是不断地从面积、品质等方面升级。从开发商的区域布局看，最先成为一线品牌企业的开发商往往诞生于北上广深等一线城市，在企业发展和全国化扩张的动力驱动下，开发商的业务布局自然呈现了从一线城市向二三线城市拓展的轨迹。

    而政府历年的房地产调控政策和最近对于一二线城市的限购令使得这种趋势更加明显。那些动手早的一线企业，在很多二三线城市已经形成了一定的品牌积累；即使动手晚的，也在最近短短两三年内，迅速占据了二三线城市的重要地段。而当地品牌地产企业的竞争压力自然就在这几年迅速形成。

 

 

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