城市新战略：进军二三线

来源：华西都市报 时间：2012-03-30 点击次数：2185次 作者：成都写字楼网

    继这些年白领群体集体“逃离”北上广风潮迭起之后，近两三年以来，面对二、三线城市的快速崛起，甚至1.5线城市的快速成熟，众多中国标杆房企，纷纷开辟自己的第二战场，全速挺进二三线城市。时至今日，二三线城市已经成为众多一线房企重要的利润增长点。

    崛起的1.5线城市

    “一线城市的增长动力有所丧失……”日前，仲量联行发布最新研究报告《中国新兴城市50强》指出，由于二、三线城市的增长速度快于一线城市，中国房地产巿场活动的天平正向中国新兴城市50强倾斜。报告认为，新的城市体系正在成形。9个城市（成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉）已从竞争中脱颖而出，成为介于一、二线之间的1.5线城市。

    其中成都已崛起为中国新兴城市50强中首屈一指的房地产市场；重庆、沈阳和天津的增长势头最强劲；武汉和西安具备综合多个物业类别的良好上行潜力。与此相对应的，是投资者对新兴城市50强的兴趣不断增强。2006年至2007年间，中国新兴城市50强占全国商业地产投资额的10%，但在2010年至2011年，这一占比已达20%。

    一线房企挺进二三线

    在“2011年博鳌房地产论坛”上，阳光100集团董事长易小迪认为中国城市化还在继续进行，严厉的调控政策加速了中国城市化往二三线城市的转型，城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市。与之相对应的是，近两年来，中国标杆房企在一线城市拿地也愈显谨慎，许多开发商开始将目光转移到二三线城市。

    据北京中原地产统计数据显示，2011年1至7月，京沪广深四大一线城市，标杆房企合计拿地仅为16块，总金额为246亿元人民币，只占九大标杆房企前7月拿地金额的25.9%，远远低于往年，标杆房企在一线城市拿地占比在50%左右。而有数据也显示，过去的一年，万科、恒大、中海、富力等中国房地产界标杆性企业的销售业绩主要来源于二三线城市，恒大更是在全中国布局达到了60多个城市，而一线城市的销售业绩仅占全年业绩的5.9%。

    分析人士认为，一线城市经过多年的发展，市场已经由城市转入郊区，且受调控政策影响不少房企销售业绩萎缩，资金链也加紧收缩，而二、三线城市未来发展空间大于一线城市，因此获得众多实力雄厚的开发商青睐，未来几年房企的开发重心势必将进一步向二三线城市转移。华西都市报记者彭永生

    城市化发展抗房地产抑郁症的药方

    从20世纪70年代改革开放之初的住房商品化试点到80年代末期的住房制度改革，从90年代末住房市场化运行到进入21世纪以来住房市场的蓬勃发展，城市化进程对住房市场发展的影响不容小觑。而经历了近年来宏观调控阵痛的房地产领域，城市化发展无疑已经成为抗房地产抑郁症的一剂良方。

    城市化发展是指由传统以农业为主的乡村社区转向服务业为主的现代城市转变的历史过程，包括人口职业的转变、城市产业结构的转变，以及土地及地域空间的变化。

    城市化是房地产发展基石

    绝大多数研究城市化进程或房地产发展的专家学者都认同，城市化发展分为三个阶段：初期是小城市迅速形成的阶段；中期阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，城市聚集效应呈现，小城市人口向大城市转移；城市化中后期，随着大城市人口增加，交通、生活成本、居住成本的大幅增加，导致城市人口逐渐向生活、居住成本较低的区域转移，这一时期逆城市化现象出现，郊区将快速发展。随着郊区人口增加，消费、就业等不断完善，大都市圈快速形成。

    “美日韩三国城市化进程基本符合S型曲线变动规律，日本和韩国均在人均GDP（或人均GNI）上升最快的时期，将城市化率由30%提高到70%左右的水平，经济的快速发展将促使城市进程加速。城市化水平达到70%或80%之后，城市化进入一个稳定发展的阶段。”星彦地产指出，从美德日英住房政策的出台背景来看，城市化发展对住房政策的制定具有导向作用。研究城市化正是要分析人口的时间分布和空间分布特征，从而找寻其中规律。

    房地产行业应多元化发展

    “如今的房地产行业早已脱离了‘暴利的时代’，企业要想做大做强，就必须考虑是在地产行业深耕细作，还是寻求多元化的发展。”业内人士分析认为，面对当下的房地产行业发展态势，企业寻求新的变革已毋庸置疑。青岛海尔地产董事长卢铿曾表示，目前房地产市场不仅要寻求多元化发展，更应在策略上施以新战略，他表示：高端房应该彻底市场化，中端房用减税的策略，补贴房地产企业，解决百姓的刚性需求；普通房则建议多方面出资建设。卢铿则认为，回归理性的房地产市场更容易赢得长期的向上发展。他分析说，支撑中国楼市未来发展持续向好的因素有很多，一个是城市化，二是大都市效应。卢铿说：“现在我们人口城市化率大概是51.27%，照理说应该达到70%，这也是房地产市场的利好因素。”

    事实证明也是如此，从去年开始，诸如保利、万科在内的诸多企业都不约而同地宣称，未来将不断扩大在住宅领域以外其他地产领域的投入，其中包括很多房企都非常看好的商业地产领域等。而据数据显示，近年来旅游地产、低碳地产、资源地产、工业地产、养老地产等在内的诸多发展理念相继进入各大开发企业的战略部署之中。可以预见，房地产业将从围绕住宅的“走独木桥”，转向多产品线的多元化发展之路。

    两大支点：新城发展和商业地产

    成都的城市化进程制定了多中心、多组团的发展战略。根据成都2003－2020年城市总体规划，城市发展将形成南北展开的发展格局，构建多中心城市空间结构。在用地布局方面，成都市将以外环路以内的中心城为核心，放射性的沿道路两侧发展，南部新城、东部新城及北部新城都在紧锣密鼓的规划建设中。在近十几年时间里，由于房地产企业的进驻，类似于双楠、金沙、新棕树、双桥子、光华大道、国际城南等众多商业生活区的诞生，刺激着城市商业的活力，更主导着城市的扩张。从“摸着石头过河”到“外来资本的入侵”，从“作坊式生产”到“工业标准化”，从“小本经营”到“国民支柱产业”……对于产品设计的创新和建筑品质的挑战，成都开发商从来没有懈怠和停止。新城建设从最初的三环路周围，发展到国际城南、城东的腾龙换鸟，到今天北改如火如荼，天府新区的规划出台更是让成都新城建设有了前所未有的希望。

    另外一个支撑成都城市化发展的支点则是商业地产的发展。住宅市场是在城市化发展的推动下最先进入快速增长期的部分，商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。

 

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