楼市：降息之后，最难将息

来源：成都楼市时间：2012-07-16 点击次数：2543次作者：成都写字楼网

    有句俗语，叫做“二门上听炮响”，形容某些人话听一半就擅自揣测，最终得出荒唐的结论。而将这句俗语与那些一听调控就唱衰，一听降息就起哄的人们，他们敏锐地看到了影响市场走势的因素，却草率地将它们妖魔化了。
    就说降息。6月7日，中国人民银行下发《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》，通知中被广为关注的一条是“下调金融机构人民币存款基准利率，其中，一年期存款利率由3.5%下调至3.25%，下调0.25个百分点；其它各档次存款利率相应调整”，但部分人忽略了另一条：允许金融机构存款利率上浮，存款利率浮动区间由基准利率的0.1倍调整为0.11倍。这意味着我国即将走出存款利率没有自主上浮空间的历史。往小了说，这为商业银行的“高息揽储”提供了契机，往大了说，这为金融机构利率市场化的进程迈进了关键一步。存款是银行发放贷款以及从事其它投资业务的主要资金来源，各银行之间或明或暗地进行着揽储大战，由此不难理解为什么目前中农工建四大银行皆上浮利率，仍采用降息前的那一套利率标准了（部分商业银行甚至顶格浮动，存款利率不降反升）。
    问题又来了。除了国有大型银行外，截至目前，商业银行几乎全体保持利率不动甚至上浮，这岂不是《通知》中“下调0.25个百分点”的降息条款没有发挥作用？某商业银行经理张林表示，允许浮动利率目前产生的作用是存款利率提高，同时贷款基准利率下调，这相当于给企业减轻了融资成本，提高了资金收益，间接地起到了鼓励企业融资的作用，所以央行下调基准利率的政策是发挥了相对作用的。当问到央行降息的意图是什么时，她的回答简明扼要：刺激企业融资，压缩银行利差，利用规模盈利效应促使银行放款，从而起到刺激经济复苏的作用。
    于是乎，《通知》之后最应该兴奋的是濒死的中小房企，而非将钱掏出荷包的刚需。以贷款45万为例，采取等额还款法20年还清（按基准利率算），购房者在本次降息前月供3502元，在降息后月供3435元，每月少支付67元，多么不值一提的好处。有人提出疑问，《通知》中有这一条这样说，“放宽金融机构贷款利率浮动空间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，这难道不是看得见摸得着的好处吗？其实，大面积出现八折甚至七折的房贷利率可能性微乎其微。要知道存贷款之间的利差都由银行买单，降息后五年期以上贷款基准利率为6.8%，若在此基础上打八折则为5.44%，然而目前银行给储户的整存整取五年期存款利率为5.5%，这就出现了存贷款利率倒挂，银行会为大部分人而干这种傻事吗？目前成都只有少数银行贷款利率可以打8.5折，更多的银行坚持基准利率，央行也及时”辟谣“，说”手套房贷利率最低可打七折“是曲解政策，有炒作嫌疑。
    至于近几次降息到底为楼市走势释放了什么信号，长盛说“是不跌的信号”，一语中的。降息不会起到立竿见影的作用，但确有曲线救市的功效。一方面，近期多地出现通宵排队一房难求的现象，这就是心理作用带来的涨价恐慌；另一方面，开发商信心爆棚，土地市场开始回暖，据链家地产数据，6月份全国20个重点城市土地平均溢价率达14.6%，其中成都5月29日挂牌的三宗土地全部溢价成交。土地市场反应的是一两年后的楼市，商家对后市的信心也将直接反应在当前坚挺的房价上，楼市经过了一段为时不短的调整，总体水平几已见底，今年会一直是购房的好时机，而来年就更加难说了。

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