土地市场低迷让谁痛彻心扉？

来源：今日楼市时间：2012-07-17 点击次数：2542次作者：成都写字楼网

    今年以来，住宅用地出让收入大幅下滑。根据链家地产市场研究部统计，2012年1-4月，全国20个重点城市累计土地出让金为1443亿元，仅为去年全年土地出让金的16.3%，同比大幅缩水44.5%。其中，住宅用地累计成交288块，同比减少约38%，住宅用地成交平均楼面价约1951元/平米，同比下滑13%，自2007年以来首次跌入2000元大关。平均溢价率2.57%，是自2005年以来七年内的最低点。
    土地出让收入锐减，受影响最大的是谁？
    自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，土地收入在地方财政中占有较大比例，一些城市甚至会超过50%。国务院发展研究中心副主任韩俊曾撰文声称，2011年我国土地出让金的收入已经超过3.15万亿元，占当年地方财政收入的60%。楼市传媒董事长蔡鸿岩曾形象地形容这种现象：“土地财政年代，地方政府是躺在床上等着送钱。”3月份，任志强在微博上质疑：“北京最近挂出的土地底价近两万元一平米楼面价，房价该多少？”
    另外，著名经济学家巴曙松在其文章《“四万亿”的土地周期与宏观周期》中指出：“容易被忽略的事实是中央政府娿是土地财政的间接受益者，这是因为：一方面土地出让金以一定比例与中央分成；另一方面，地方政府将土地底价用于工业用途的目标在于获得25%的增值税分成，然而其余75%的部分则形成了中央财政收入。”
    无疑，在这场暴利的房地产饕餮盛宴中，持有土地的地方政府是最大的赢家。而土地出让收入的大幅下滑，使严重依赖土地财政的地方政府被深深刺痛。
    业界习惯于将土地称为“面粉”，将房子称为“面包”，降低“面包”价格有效方法，莫过于从根本上降低“面粉”的价格。因此，诸多经济学家和房地产专家都认为目前的调控手段没有做到对症下药，“平抑地价，增加土地供应”才是最有效的调控手段。而如果地价被打压，势必造成土地出让收入的减少，从而直接影响地方财政收入，这是地方政府所不愿看到的现象。自去年下半年以来，迫于财政压力，已有30多个城市通过限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方式对当地的楼市政策进行了微调。近日，江苏扬州出台的购房奖励新政又引发了“救市”的猜想，有人断言在中央强调楼市调控效果还需巩固的关键时刻，扬州微调新政会像佛山、成都、芜湖等地一样被“叫停”。
    冰冻三尺，非一日之寒。黎文江认为，地方政府目前尚难改变倚靠土地财政的局面，才不断有地方政府出台用于当地的房地产微调政策，试探调控政策底线。中央与地方的博弈已经显现。开发商对土地的需求是永恒的，土地市场的旺和淡是与开发商对房地产市场旺与淡的语气相关联的。只要房地产市场前景明朗化，开发商便会积极拿地。而政府亦希望通过大量供应普通住宅土地，改变住宅供不应求现状，从而达到平抑房价的目的。

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