2022中国商业地产投资专业展览会直播实录（三）

　　成都写字楼网讯 2022年8月10日，2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产行业品牌建设论坛在北京富力万丽酒店开幕，以"商办新世代 携手赢未来"为主题，探索新世代下商业地产行业新的发展模式，推动后疫情时代商业地产市场持续复苏，打造领先的商业地产选址解决方案和商业地产投资专业展览会。

　　2022中国商业地产投资专业展览会作为疫情后国内首场线上线下相结合的大型商业地产经贸活动，提振行业信心，增添市场暖意，取得了丰硕的成果。展会参展面积超3000平方米，吸引了30余家全国商业地产百强企业和项目亮相参展，线上和线下超过3600余名来自投资机构和代理机构、大中型企业和专业观众参会参观，举办了16场论坛及推介活动、两场重磅授牌仪式，一场重磅报告发布以及一场各省市驻京机构商办物业大宗交易对接会。

　　2022中国商业地产投资专业展览会由全联房地产商会、成都写字楼网联合主办，海淀大悦综合体协办，同时得到了中海商务、大悦北京产业、北辰写字楼、京东产发、北京远洋乐堤港、远洋国际中心Ⅱ期、金隅智造工场、金隅高新产业园、中海时代广场、中海金海汇、中海金融中心、首创新大都、中建财富国际中心、雄安市民服务中心、北京国际财富中心、世东国际、北京前海人寿大厦、华腾大厦、北京荷华明城大厦、北京城建大厦等合作伙伴的支持。

　　以下是2022中国商业地产投资专业展览会直播实录（三）：

　　主持人：我非常印象深刻的是刚才郭总分享的一组数据12586应该是产业投资运营的摩尔斯密码，通过郭总的讲解让我们认识到产业园区向产业本身深度的回归。

　　下面让我们聆听来自产城融合与产业园区一线操盘手的声音，有请西北旺联社副总经理、复旦大学经济学院校外硕导苗思露女士，演讲题目是集体土地在盘活 产业园区新篇章。热烈掌声欢迎！

　　苗思露：各位来宾、各位同行，大家好！我是来自西北旺联社西北旺万合科创园的苗思露。今天首先要感谢展会主办方提供的优质平台，在2022迈入金秋之际，让大家能够齐聚一堂互通有无。我本次发言的题目是集体土地再盘活，产业园区新篇章。

　　有一个说法只有时间和土地是不可再生的资源。2022年已经过半，而土地资源依旧是产业地产至关重要的基础要素。随着2022年初土地管理法修正案的施行，集体土地政策进一步规范和放开，集体土地再一次成为大家所关注的土地资源形式。我所在的西北旺万合科创园就是一个身处北京中关村科学城北区地上建筑面积102.4万平米的集体土地产业园区。因此我今天的主要内容将会基于西北旺万合科创园的实践经验，结合当前的政策形势，探讨集体土地的挑战与机遇。内容总体分三为部分。盘活革新，集体土地制度革新带来新的机遇；差异竞争，集体土地产业园区的优势和挑战；合作共赢，集体土地产业园区的实践路径。

　　首先是第一部分盘活革新。集体土地制度革新带来新的机遇。谈集体土地产业园的开发运营就离不开集体土地制度的革新。刚才谈到，集体土地制度在2020年进行了进一步革新，2019年8月《中华人民共和国土地管理法修正案》通过，2020年1月1日起施行。新土地法有四个坚持，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度，坚持最严格的节约集约用地制度。

　　修正案内容主要分为四个部分，第一，规范土地的征收管理，进一步缩小征收范围，规范征收程序，完善被征地农民的保障机制。第二，健全宅基地制度，健全权益保障方式，保障农村村民居有所户的权利。第三，健全耕地保护等制度，多规合一，农用地转用审批，土地督查，强化基本农田的保护制度。第四，进一步明确集体经营性建设用地的入市条件。其中对产业园区产生重要影响的内容，主要是土地征收管理及集体经营性建设用地入市。土地征收管理的相关内容明确了征收范围、保障机制，将成片开发征收土地的范围限定在总体规划确定的城镇建设用地范围内，为集体经营性建设用地入市预留空间。同时完善对被征地农民合理规范多元的保障机制。

　　本次修正案的最大亮点就是和产业园相关的集体经营性建设用地入市的内容。对入市条件、出让协议书面形式和集体经济组织许可等方面作出了明确的规定。第一，进一步明确了入市的条件。土地利用规划确定为工业商业等经营性用途，并依法确权登记的集体建设用地可以出让和出租。第二，出让协议需采用书面形式，且应载明动工期限等等主要条款。第三，出让出租均需经集体经济组织2/3以上成员的同意，并且通过出让方式取得的集建地享有再出让的权利。本次修正案为集体土地入市进一步明确了方向，为产业地产的土地资源拓宽了范围。

　　基于新土地法修正案，经过两年的施行和实践，结合我国现有集体经济组织运行机制和实际情况，集体经营性建设用地入市政策的运行过程可以简单总结为四部分。第一，通过制度环境、要素供给规模和经济运行环境打造基础情境。第二，鼓励多元主体参与架设结构。第三，明确建立制度规则，明晰扩大要素配置，增值收益分配和改革统筹，推动行为的前进。第四，以推动产业发展，提升集体自治，增加集体经济收益，优化空间重组，活化市场需求的结果为导向。

　　最终将通过集体经营性建设用地的入市，使得集体土地资源高效配置，地域空间科学重构，社会经济形态优化重组，达到乡村转型良性发展的最终目标。

　　但是机遇与挑战并存，利好和困难同行。目前《土地管理法实施条例》等配套文件尚未修订完成，集体土地利用过程中将会存在大量的国有土地开发建设没有存在的问题，有待具体实施细则的出台。因此，梳理完政策利好，我们引出第二部分内容，集体土地产业园区的优势和挑战。在这里我想用差异化竞争这个关键词作为提炼。

　　谈到集体土地产业园区的优势，放在第一点的应该是集体土地的土地成本相对较低，选择集体经营性建设用地在一定程度上可以避免国有建设用地招牌挂出让的激烈竞争，降低土地成本。在目前优质土地价格居高不下，融资成本进一步升高的大环境下，这一点尤为重要。

　　第二，在集体土地上开发运营产业园区可以采取多种合作方式，探索出更多的创新模式。比如由集体土地组织和产业地产商共同出资成立项目合资公司，进行建设开发招商运营。会由集体土地组织委托有经验、有实力的开发商进行代建运营，也可由集体土地组织自持，运营商采取轻资产模式多渠道参与开发建设、招商运营等。

　　第三，集体土地组织作为土地持有方，在前期手续上具有天然的优势。大家都知道，集体土地可能存在很多的遗留问题，存在很多无法解决也不好解决的一二级手续问题，很可能影响园区后续的开发建设。那么具有地域优势，可以解决实际遗留问题的集体土地持有方，在开发建设过程中就具有较大的实际优势。

　　第四，由于集体土地的性质，集体土地产业园区的出售存在诸多限制。因此对园区招商运营的长期收益更为看重。在运营中追求长期增长，对产品品质的要求较高，追求区域深耕，期待打造长期持有的精品园区。符合目前低周转、高收益的科学开发运营理念。

　　谈过优势，下面来谈集体土地产业园区的挑战。目前，集体土地流通实施细则尚未落地，地方性法规也存在许多差异。因此集体土地产业园区的开发运营也必然存在不少实际的问题。首先，集体土地开发产业园区融资的难度较高，贷款的难度较大。其次，按照现行的落地政策，集体土地产业园区销售限制很多，出租为最主要的运营模式。结合近几年的经济形势，尤其是体量大的集体土地产业园区，招商运营的难度较大。第三，集体经济组织与合作方的管理和运营模式需要磨合。今天，我们的一些合作方也在现场，这些大家可能都有所体会。

　　优质的集体土地，区位和价格优势明显，但是第一个吃螃蟹的勇士总要有所付出。前无古人，而后必有来者，先驱还是先烈在此一役。以上是今天分享的第二部分内容，集体土地产业园区的优势和挑战。

　　接下来想和大家分享以集体土地产业园区西北旺万合科创园为例，集体土地产业园区的实践路径。关键词是合作共赢。

　　首先简单介绍一下西北旺万合科创园位于北京市海淀区中关村科学城北区，海淀区西北旺镇，总占地面积69公顷，总规划地上建筑面积102.4万平米，所有土地均为集体土地。园区包括三个项目组团，海淀大悦综合体、坤玉湾和中观世界和数峰中心，集产业办公、商业综合体、租赁住宅和人才公寓于一体，打造面向服务、产商居的综合性产业园区。西北旺万合科创园以中关村科学城北区高度和西北旺速度的完美融合为目标理念，结合海淀区聚焦科技与创新两大发展的结晶，作为西北旺镇集体经济发展的重点，中关村科学城北区山后地区南部的集体土地大体量、综合性产业园，以打造中关村科学城集体产业的标杆，建设北京大型综合产业园区生态宜居城市名片为目标，聚焦人工智能、5G、新一代信息技术、大健康、医养、数字经济产业的全生命周期，秉承差异化的定位理念，勇于走出去，大胆引进来。尊重时代理念，顺应协同发展趋势，打造产城融合、商产共融、职住平衡的百万平米级产业园区。

　　西北旺万合科技园作为集体土地产业园区在摸索中前进，积攒了宝贵的实践经验。首先也是最重要的就是融资问题。西北旺联社作为西北旺万合科创园的土地持有者和建设开发主体深耕地域，多渠道筹融资，开创性地攻坚克难，着力解决土地及建设开发资金问题。其次刚才提到集体经济组织和合作方探索多种模式，盘活集体土地优势借力、合作共赢。

　　以我们其中的一个项目海淀大悦综合体为例，此项目由西北旺联社和大悦城商业管理北京有限公司共同出资，成立项目公司进行开发运营。总体量约48万平米打造包括海淀第一个大悦城在内的商业产业综合体。在今年年底到明年年中将要逐步释放23.7万平的产业空间和5万平米的人才公寓。稍候在路演环节也将对大悦综合体项目进行具体介绍。园区中另一个子项目中关世界，总体量54万平米，地上建筑面积约28万平米，位于中关村科学城北区最南端，区位优势明显。不仅是连接中关村科学城南北区的最佳载体，更是满足定制需求的高新企业生态圈，定位以5G+AI赋能产业空间，以万物互联加速科技创新，将重点选取以5G为主和人工智能为发展方向，通过上游的科研平台、中游的技术集成和下游的场景打造，闭环的生态连接。在项目内，预期可实现大象和蚂蚁中观世界项目将会由西北旺联社自持，提供跨企业的定制短租，预计年内开工。

　　园区中坤玉湾项目将由西北旺联社自持，与合作方采取轻资产的运营模式，广纳资源，多渠道参与园区招商运营。坤玉湾项目紧邻G7高速，距海淀大悦综合体约2公里。包括年底即将交付的启辰苑项目共计726条中高端租赁住宅，正在招租。以及剩余的23万平米产业空间待释放，也正在进行招商的定制短租。坤玉湾的定位为职住平衡+服务高端人才的全系列功能，计划预留5万平米的医养生态大健康产业空间。同时承接海淀大悦综合科技园的溢出产业，打造科技赛博级的VR场景展示空间，将要打通研发、应用和展示产业链，打造产商居交融的生态环境体系。

　　第三条实践路径，西北旺联社作为西北旺万合科技园的建设开发主体和长期持有方，将统一调配区域内的各种资源，长远规划，对园区建设运营助力和回馈。包括但不限于融资渠道的拓宽、前期手续的办理、招商引资的政策落地等等方面。

　　第四条实践经验，园区将采取引进来和走出去双管齐下的发展路径，西北旺联社提供资金、土地、平台和区域资源，由合作方提供开发建设经验、招商平台资源、科学运营模式。以上是基于当下政策和实际经验，西北旺万合科技园作为集体土地产业园区的实践路径。

　　未来集体土地产业园区将在实践中探索更多更成功的创新发展模式，与合作方及广大上下游资源渠道形成优势互补合作共赢。以上是我今天演讲的主要内容。很高兴今天能有机会与大家分享集体土地产业园区的喜与忧，最后事已言至，词已表情，我想以一首小词来结束今天的演讲。耕西北旺地，依京畿福域，建千亩园区，引凤凰于飞。

　　谢谢大家的宝贵时间，我的分享到此结束，欢迎大家到西北旺合作交流。

　　主持人：感谢苗总的精彩演讲，我们一定会到达西北旺参观。产业新世代，集体用地的盘活必将赋能中国产城融合与产业园区发展新动力。

　　接下来的演讲嘉宾来自高力国际。高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球63个国家拥有485家分公司，致力为客户提供最优质的服务。在中国，高力国际在上海、北京、广州、成都、南京、杭州设有10家分公司，驻场办事处覆盖全国超过65个城市，旗下拥有5000位专业人士，物业管理面积超过4900万平方米。

　　掌声有请严区海先生，带来演讲题目是乘风破浪，中国楼宇经济展望。

　　严区海：上半年的时候，我们公司做了一件我认为是有意义的事。说起五大行的数据，有一点可能各位不是很清楚，五大行绝大部分的公司数据的统计方法是不一致的。北京有北京的方法，上海有上海的方法，各个城市都不一致。在这种情况下，我们高力国际是把全中国的统一方法全部统一起来了，我们用统一的方法统计我们的数据。我们把全中国主要的商业城市都联动起来了，我们要看看全国的主要商业城市在过去的这半年之后表现会怎样。所以今天这个报告我一个重点是给大家讲一下全中国的商办市场，主要是甲级办公楼。其次我重点讲一下关于北京这个城市的一些表现。第三，我想分享一些非正式的观点，也就是我对商办市场过去20年来，因为我也是从一个非常小白到今天我经历过很多市场的波动，到最后我的一些感想。

　　我们看到的第一个数据是全中国办公楼的存量，甲级办公楼的存量，可以看到中国最大的办公楼市场是在上海，1500万平方米的存量。第二是北京，第三是深圳，第四是广州。非常有意思，在未来2-3年之后，根据我们的数据库预测，假设这些商办都如期竣工，中国最大的甲级办公楼市场不是在北京，也不是在上海，是在深圳。

　　大家知道，商办整个的市场表现跟第三产业是正相关的，可以看到中国现在第三产业发展最好的城市是北京，黄色的点也是最高的。第二是上海。第三产业跟甲级办公楼的匹配度是非常一致的，当然某些城市可能甲级办公楼过多，但是第三产业并没有上来，我们觉得这种城市是有一定风险的。

　　这是几个区域的表现，西北地区，西安租金都是比较低的。华中地区的武汉，空置率也是相当震惊，达到了31%。我要特别讲一下，我们在统计数据的时候没有计算一些小业主的面积，所以个别城市空置率可能实际情况更严重。我们只统计了主要的发展商，已经达到了31%。再看一下西南地区的成都，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下广州，广州的空置率过去几年都比较低，但是今年有一定的上升，现在是13.3%的空置率。北京的数据在所有正式里面是最好的，空置率是16.4%，租金是全中国大陆最高的。一个很重要的经济中心上海空置率16.3%，跟北京非常接近，租金比北京略低，235人民币。

　　这张图很有意思，横轴是空置率，纵轴是租金的表现。这两个象限您可以认为第一象限北京和上海是最佳市场。租金是相对比较高的，空置率是相对比较低的，这是最佳市场。深圳是处在两个市场第一象限和第二象限之间，它表现为租金相对高，但是空置率比这两个城市要高一点。第三象限郑州、广州、宁波基本上租金比较低，空置率也不高。其他主要的中国商业城市理论上都是不乐观的，租金都不高，全中国甲级办公楼的平均租金是174.4，它们都在平均线之下，空置率都在20%以上。

　　这是未来供应量。需要特别专注于两个城市，上海不说了，上海的未来供应量非常大，200万方，我们说的是2022年，对标北京的存量只有1000万平米，这个数是非常大的。再看一下深圳，深圳今年的供应量是155万平方米。北京全年的供应量只有33万平方米。虽然大家觉得上半年业务不好做，但是北京依然是全中国最好的办公楼市场。

　　过去的一年、两年，我们想看一下到底发生了什么样的变化。简单讲一个基本的逻辑，在2020年有一个行业撑住了主要的办公楼市场，就是互联网行业，但是我们把所有的高科技都归并于这个行业。大家都应该非常清楚，这个行业的一系列政策，造成去年的9月份、10月份到今天，全部这个行业都是在相当不好的状态，所以吸纳量非常的不好。造成中国地区主要商业城市主要的租户由之前的互联网迅速地变成了金融行业。

　　过去这么多年，我也在想金融行业是每一个企业、每一个业主都非常喜欢的行业，也是相当的稳定，租金支付能力也很强，员工素质也很好，扩张性也不错，非常完美。互联网对于业主来讲是又爱又恨，我们观察到的现象是它的弹性过大。当它有一个反弹的时候，它所吸纳的办公楼的面积是非常惊人的，因为它扩张的速度不是用金融企业的扩张速度来理解的。一般企业的扩张速度，即便你经营再好，面积的增长可能也就10%、20%、30%，是这种指数，但是互联网企业是每年500%、400%、600%，以这种速度去增长。说正面的一点，它对商办的吸纳是非常明显的市场的主力。去年北京互联网高科技企业占到新增租赁客户的50%以上，金融大概是20%到30%。这就是整个的变化。

　　如果要看下一步会怎么样，我们相信互联网的管理应该是告一段落了，相信2022年第四季度互联网公司会有一定的复苏。

　　再讲一下大家所在的城市--北京。北京第一季度新增供应量6万5，二季度是没有新增供应量的。再看需求，需求第一季度是4万6，偏小的数据。二季度的数据不好，因为北京封控了一个月左右，所以第二季度的吸纳量是负值，不是正值。吸纳量我跟大家解释一下，你可以把它视为客户的需求量是增加还是减少，北京非常明显，在第二季度的确是吸纳量在减少。疫情对整个行业的影响当然是比较大的，我也发现一个现象，北京租金最高的前五个楼、前十个楼，整体而言，它们受的影响是最小的。最贵的几个楼空置率也好，租金也好，受的影响都不大，我想这主要在于租户的稳定性。当然不是绝对不受影响，还是受到一定影响的，但是变化率相对于其他楼宇还是比较小的。

　　有很多朋友问我，你觉得北京的第三季度、第四季度会怎么样。疫情结束之后，大家知道，北京租赁市场是有一定小幅反弹的，看房量有所增加。反弹了一个月之后，目前我认为回到了一个常态，疫情控制的也非常好。整体来讲，我们认为因为继续有新增供应量，企业面的需求不是非常活跃，所以租金是稳中有降。今年秋季之后会迎来一个非常重要的会议，这个会议结束之后，我们也相信经济上会有更多好的政策，经济也能回到正常的范围之内，相信在这种背景下，北京的租金还是有增长空间的。希望大家能理解，我们主要讲的是甲级办公楼，如果是在四环外的产业园，可能供应量就更大了，不一定能够完全预测出准确的趋势。

　　这是上海的情况。

　　其他城市我今天就不多讲了。我用最后一句话总结我的想法。过去我们看到了一些负面因素是因为受到疫情的影响，我们的需求也在下降。包括疫情期间，很多企业是采取线上办公，有可能很多企业对办公的需求是在减少的。但我也希望大家看到一个正面的因素，中国企业在办公楼的投资方面，员工每个平方米的使用面积大概建筑面积是7-10平米，可能互联网公司比这个数据还要更低，4-5平米。对标西方企业，这个数据在美国应该是15-20平米。一句话的结论，中国员工的办公环境还是有待改善的。我们的租金在全球来讲是相当高的，比如北京在全球排到前十是没有问题的，但是我们的整个办公环境是需要改变的。将来我希望企业能对员工做更多的投入，改善他们的办公环境。这是我的第一个想法。第二个想法，过去这么多年我一直想问一个问题，到底是谁引导了整个市场租金的上升，是楼宇的质量，还是它的服务。我的结论是都有，但是有一个因素是强相关的，就是这个地区所处的产业，产业强商办则强，这是非常明确的。当然我也建议某些空置率很低的区域，比如金融街类似这样的区域，希望业主方面也要多去改善楼的硬件和软件的条件。你收了700的租金，但是你提供的服务可能只有200，我觉得这可能是不对称的，即便你在一个很好的市场里。所以我觉得遇到市场下行的情况下，我们作为甲方、作为业主方是应该练内功的。是不是要继续投入硬件、投入金钱，我不敢讲，但是我认为至少软件要投入，对于客户的尊重、对于客户的服务，我认为是急需改善的。从长期来讲，您的资产可能才能长期的不断地获得增值。

　　感谢大家的时间，今天我的演讲就结束了。

　　（未完待续……）