取消上限 土地出让为何恢复“价高者得”?

来源:房讯网 时间:2024-01-02 点击次数:89次 作者:成都写字楼网

  近日,广东省广州市挂出黄埔区第四批次土地出让的首宗宅地,明确“按照价高者得原则确定竞得人”,这意味着广州成为取消地价上限的首个一线城市。今年9月以来,全国已有10多个城市先后取消土地出让中的地价上限,恢复执行“价高者得”规则。

  取消地价上限,将对土地市场、楼市以及购房群体产生哪些后续影响?不少人在关注。

  18个城市取消土地出让地价上限

  土地出让的定价方式,既影响楼市运行,也关系地方财政。自2021年初起,全国范围内有22个重点城市实施了住宅用地“集中挂牌、集中出让”的“两集中”土地出让政策,包括北上广深4个一线城市和杭州、成都等18个二线城市。随后,有关部门要求这些城市集中供地的单宗地溢价率不得超过15%。

  随着房地产市场供求关系发生重大变化,今年下半年以来,土地出让恢复“价高者得”的声音渐响。9月底,自然资源部下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。文件一出,多座二线城市“取消地价上限”应声落地,在新一批土地出让文件中删去地价上限等内容、重申“价高者得”。

  9月26日,成都市发布通知,调整土地拍卖规则。其中,成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

  进入四季度,更多城市选择跟进,将原本“摇号”“竞更高更优品质建设方案”等多种条件结合的土拍竞买方式更改为单一的“价高者得”方式。

  10月9日,济南市自然资源和规划局对10月中下旬进行的市本级两场土拍出让规则进行调整,恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人,出让环节不再设立最高限价。

  10月12日,合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单(第三批),其中6宗地块于11月2日出让,均未显示上限价格,拍卖方式为“由竞买人以举牌方式应价,报价最高者且高于保留底价的,为竞得人”。

  10月17日,厦门市自然资源和规划局发布公告称,厦门1宗宅地将于11月7日公开拍卖,按照“价高者得”原则确定受让人,并取消商品住宅销售限制均价。

  11月15日,常州市自然资源和规划局网站发布国有土地使用权挂牌出让公告,拟以挂牌方式出让13宗涉宅用地,地块均未设置最高限价,按“价高者得”原则确定竞得人。

  此次广州公共资源交易中心挂出的地块起拍总价近40亿元,预计于12月22日限时竞价。作为首个取消地价上限的一线城市,广州土地出让恢复“价高者得”引发各界广泛关注。不少从业者分析认为,广州此举有助于进一步提升核心区土拍热度,加快改善市场预期,带动新房交易市场加速回暖。

  “在一线城市中,广州是首个实行‘认房不认贷’、首个放开部分区域限购政策的,这次也是在一线城市中首个取消土地出让地价上限。”广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文认为,2023年全国土地市场发生了明显转变,许多城市的经营性土地市场已由“供不应求”“地价过快上涨”转变为“需求转弱”“稳地价重要性上升”,取消地价上限的时机已经成熟。

  记者梳理发现,在22个采取“两集中”供地政策的城市中,截至12月上旬,已有18个城市恢复土地出让“价高者得”。

  “松绑”后出现高溢价地块

  “松绑”后的土地出让情况如何?与此前的“15%”单宗地溢价率限制相比,“松绑”后这些市场很快出现高溢价地块出让。据中指研究院统计,完成“松绑”后首拍的济南出现溢价率53%的地块,相较于该交易21天前周边底价成交地块,成交楼面价上浮66%,政策效果显着;合肥解除限价后首拍价格达77亿元,竞争最激烈地块溢价率达44.9%。

  值得注意的是,在前述22个重点城市中,仍有北京、上海、深圳、宁波在执行限地价政策。据分析,在土地市场相对比较活跃的城市,短期内取消地价上限的迫切性相对较弱,实现稳地价、稳房价等目标也需要因城施策。

  11月7日,针对有消息称“北京市拟在今年第三批次供地中取消地价上限”,北京市规划和自然资源委员会相关负责人明确,此为不实消息。该负责人表示,北京市将继续坚持“房地联动”,确保首都房地产市场平稳健康发展。

  多位专家认为,取消地价上限有利于让商品住房回归商品属性,增强不动产流动性;同时,厘清商品房和保障性住房之间的界限,更好满足居民住房需求。

  厦门大学教授赵燕菁认为,中国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下,多地原先对地价、房价的限制政策需要适应新的形势。国务院出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确:“让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。”取消地价限制正是这一部署的具体落实。

  浙江大学公共管理学院教授汪晖分析,此前土地出让中的地价上限等限制性政策将商品住房和保障性住房“捆绑”在一起,限制了土地拍卖溢价率,影响了价格信号机制,使土地的真实价值无法通过交易体现,也影响政府获得应有的土地收益。此外,在土地出让中将公租房配建比例作为开发企业的竞争维度之一,产生了“业主与公租房租户之间纠纷频发”等弊端。“恢复‘价高者得’竞价方式是回归价格机制、引导资源合理配置的有效举措。”汪晖说。

  有望进一步激活房地产市场

  从更大背景下看,适应土地市场供求关系变化是各地纷纷调整地价限制政策背后的“公约数”。

  从交易情况看,中指研究院统计数据显示,今年前三季度,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上;其中三季度土地市场情绪偏弱,流拍撤牌率达28%,较二季度高出8.1个百分点。从出让收入情况看,2023年上半年,全国国有土地使用权出让收入18687亿元,同比下降20.9%。

  据了解,由于多个城市土地市场自2016年起持续升温,杭州、北京、天津、苏州等热点城市当年开始推行土地拍卖最高限价政策。业内人士分析,住房土地出让领域在一段时期内存在的限制性政策,包括为调控房价而设置土地出让价格上限、限制宅地容积率不得低于1.0等,在抑制房价过快上涨方面发挥了积极作用,但不利于房地产开发企业适应市场变化、提升供给质量。

  业内人士认为,地价限制的解除,有望进一步激活房地产市场,牵引消费者换房需求释放,部分热点城市中心区域的优质地块也将面临更激烈的竞争。同时,“价高者得”有望促进高品质住宅供给、强化土地出让收入对地方财力支撑、减少新建及二手住宅价格倒挂等市场失灵现象。

  房地产业的市场化程度高,地价上限取消是否会推高地价进而推高房价?曾经在多个热点城市出现的“地王潮”会不会卷土重来?对此,中指研究院相关分析人士认为,地价上限“松绑”有可能带动优质地块地价上涨,进而带动房价出现上涨预期。但同时,不宜高估“松绑”对地价的托举作用,政策传导效果在各线城市和不同地块之间有差别。目前房地产供求关系以及融资环境都与前些年“地王”频出时的情况大不相同。赵燕菁分析,在土地市场持续分化的背景下,人口净流入城市恢复“价高者得”有望支撑地价反弹;对于人口净流出的城市,地价反而可能进一步下跌。

  临近年底,随着多地在取消地价上限后完成多宗土地出让,全年房地产投资活跃度会明显上扬吗?有业内人士表示,房地产投资回暖更多需视市场表现和企业的销售、回款情况而定,从政策本身看,土地限价“松绑”不会大幅刺激市场热度,预计四季度土地市场还会维持三季度的整体水平。

来 源:  人民日报海外版 

编 辑:liuy

 

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