魏凯:国贸中心怎么做产品迭代?

来源:房讯网 时间:2024-02-27 点击次数:42次 作者:成都写字楼网

  2023年12月28日-29日,中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导,全联房地产商会写字楼分会、首都会展(集团)有限公司、成都写字楼网FUNXUN联合主办。

  在"解构:写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节,特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持,国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞,通过对写字楼运营管理与资产管理的讨论交流,来找寻出行业在过去一年的新模式、新玩法、新案例。

  以下是全联房地产商会写字楼分会常务会长、国贸物业酒店管理有限公司 总经理魏凯先生在圆桌对话环节的发言实录:

  大家对国贸都非常了解。疫情过后大家认为反而更困难了,特别是房地产行业的寒冬,对我们影响也特别大。但是,国贸还是逆势而上。从结果来说,首先今年从营业额到利润额是30多年的最好成绩。本来去年已经是最好成绩了,从我们自己来说也是很欣慰,想不到今年又是一个最好成绩。可想而知,从国贸来说,这个成绩我相信大家都会感觉到不容易。确实不容易,因为危机实际上是这个行业的问题,但是大家也很清楚,危险跟机遇是并存的。

  刚才郝总讲了一些服务内容,我认为比我们做得还好,但是国贸的租金高,这是事实。所以我们也感觉到同行之间大家是合作共赢,是一个共识。

  所以,我想从产品迭代的角度,我给大家举几个例子,国贸的一些模式供大家参考。

  第一,二次装修。二次装修实际上是特别大的痛点,首先装修时间周期长,我们一般情况下是三个月,三个月有些租户还是装不完、怨声载道,为什么?因为白天不许施工,一些特殊时间不许施工等等,总之很多租户在这方面非常不满意。同时也是我们非常大的痛点,但是我们现在采取了一个新的技术,叫BIM装配式,我们现在装修周期能压缩到一个月。可想而知,从三个月变成一个月,对我们来说是怎么能实现的呢?因为我们是可以白天施工了,这实际上是非常难得的一个技术。

  第二,环保。因为大家都很清楚,租户装修完以后要放味,很多租户也没办法,所以经常产生一些问题。我们在交楼的时候必须测试,告诉你不是我的问题,但是没有解决根本问题,租户还是不满意。我们现在交楼即入住,为什么能做到这个水平呢?因为所有的材料进来,所有的包括家具进来之前先测试,合格才能进来,因为我们负责装修了,所以我们就能够发挥主动性了。

  第三,成本。大家很清楚二次装修的成本非常高,可是我们现在很多的因为是装配式了,所以我们很多材料是可以重复利用的,我们基本上能做到50%以上的重复利用,以后我们要达到80%以上的重复利用,可想而知成本会大大降低。同时我们没有待租,也没有租期恢复的概念,这都是成本降低的。过去是三个月装修期、三个月给客户免租期,我们现在一天都不给,为什么?因为我们负责装修,交楼即入驻。这是很多租户对我们非常满意的服务。

  刚才郝总其实提到了,现在精装修交付是一个趋势,但是我们跟传统的精装修有本质区别,为什么能做到?所以就是今天我们希望同行可以互相交流,这是一个解决方案,我们也希望做成一个合作共赢。

  还有一个更牛的事,我们不允许现场动火了,所有的动火内容全部都不行,所以安全性非常高了。建委看了我们现在工作以后,充分肯定的同时,他们也希望以后做推广,比如说长安街,就是长安街沿线未来二次装修全部都不许动火,人家肯定要问,你不动火我怎么干?这肯定是一个实际问题。我们就告诉他们这么干,干的方法很简单。首先就是你要有BIM图纸。第二,根据BIM图纸做设计,做完设计以后,跟工厂直接对接,我们能够达到毫米级的水平,可想而知,现场安装水平和效率就非常高,对工人的要求也非常低了。

  中金公司是我们最大的租户,大概现在五六万平方米,现在他们三千平米我们也给他们装完了,未来他们首先要改造的,肯定给我们做了。第二,新增的肯定给我们做了。

  很多租户还有一个特别大的需求,一次装修投入非常高,所以二次装修的时候精装交付,那就意味着装修的成本是摊到租金里头去了。可想而知,很多民营企业,很多对资金有压力的企业,特别希望做这种模式,所以我们现在精装交付的比例越来越高。这是我给大家说一下我们迭代的产品。

  除此之外,因为做迭代,产品肯定跟过去有很多区别。刚才说到空气质量。现实PM2.5是常态了,现在基本上新楼都装了,但是消毒技术还是传统落后的,比如过去84消毒、喷、机器人等等都是比较落后的技术。我们现在做了一个产品,就是医疗级的,过去我们在疫情的时候大家都有经验,一旦有一个得了,那大家赶紧消毒等等,我们现在要达到什么呢?空气全部随时消毒的状态,这是特别简单的原理,只要空气经过紫外线,肯定是消毒的。所以我们很多租户进来以后,非常希望用这个技术。

  第一,员工的服务问题。新租户的过渡方案我们也在做,这个实事求是地说大家有共识,新租户来了,装修期过程中,人家有临时办公的需求,能不能满足?还有比如员工的工作餐,我们的工作餐其实解决方案也是员工挺满意的,一方面有工作餐的满足的食堂,还有就是跟很多的商户打通,因为我们是100个餐厅,所以优势很明显。再有就是咖啡厅的使用。

  此外,员工的通勤、员工的住宿、社会社区活动、生态圈等等,这其实都是未来迭代的内容。

  第二,新技术的应用。时间关系,我只说一个,就是新材料。因为我们楼也是老楼,就面临着更新问题。另外,很多地下室防潮是一个痛点问题,我们现在找到一个新的技术,宁波的一个技术,确实牛。房间能达到所谓的浴室这种湿度,但是它不发霉,这实际上真的是一个好技术。接下来,我们很多外墙已经旧了,怎么翻新?翻新怎么能保新?这又是一个新技术。相当于一张纸做成密封,那么这张纸肯定是干燥的,肯定是新的。我们很多新技术都在做尝试,很多新技术确实能解决大问题。

  国贸现在写字楼出租率能达到96.2%,显而易见我们的出租率非常高,我们的租金也是非常高的。刚才也说结果了,我们不希望今年成为喜马拉雅峰,我们希望明年做得更好。

  来 源:成都写字楼网

 

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