本届春交会，是“三限”过后成都第一次房交会，备受各界关注，本轮春交会具备一些什么样的特点？开发商和购房者又普遍是什么样的心态呢？在当前的政策背景和市场现状下，购房者、开发商、政府的三方博弈难分伯仲，春交会后，成都楼市是应该看空、看平还是看多？住宅市场紧缩，“捂盘、惜售、惜贷”会否愈演愈烈？下半年房价水位是否回落？买卖双方“弃宅从商”？商用物业价格持续走高？本期嘉宾成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明、远大地产营销总监王鑫、世家机构副总经理彭致远各有说法。
N方会谈
专栏记者：华西都市报房产事业部记者费晓玲
本期嘉宾（排名不分先后）：成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明远大地产营销总监王鑫世家机构副总经理彭致远
核心观点
本论调控是政府对促使房地产从民生角度反省自己的机会，同时也是对房地产业的优化和提升，房地产业将更好地在整个国民经济中确立自己的地位，无论买方还是卖方，都要理解政府的良苦用心和政治意义。
——欧阳晓明
作为开发商，要审时度势，更多地从消费者及民生导向出发；作为消费者，你要量体裁衣，从自我需求及承受能力出发，冷静考虑入市时机及动机，切勿盲从。
——王鑫
房地产业的蜜月期已经过去，未来开发商需要更理性。房交会只是一个步点，而非拐点，市场还会调控，短期看空，长期看好，多方的冷静关注、理性引导会更有意义。
——彭致远
短期看空长期看多
华西：我们先来分析一下本届春交会的特点，从参展数量和优惠力度上，也许不难看出当下开发商和购房者的心态。
彭致远：从我们服务的项目来看，本届春交会有几个特点：第一、规模超过了历届房交会；第二、参展开发商越来越集中，展位面积较之往年几乎都翻番增长，气势更壮观；第三、本届春交会，参展开发商普遍表现低调，期望能够保持企稳状态；第四、本届春交会专门商业地产馆，这意味着无论是政府还是其它层面，都开始更多地关注商业；第五、春交会将是一个促销档期，为开发商提供一次促销的理由，不过不少开发商早就已经在做促销，因此春交会反而只是个收口而已。
王鑫：据我所知，本次春交会参展开发商为历年最少，实际上的参展开发商不超过110家。春交会虽然参展商少了，但是户均参展面积翻番，因此规模上反而创了历史新高。
现在市场上的根本问题是小户型太少了。从销售上看，郊区并没有出现太大的增长，商业销售也没有看见有多么的火，很难判断出谁会买房，现在小户型不愁卖，但是那些100多平方米的房子卖给谁，却比较困惑。
现在应该没有敢捂盘惜售的开发商了，首先政策不允许捂盘惜售，其次高昂的资金、财务成本也让开发商没有条件去捂盘惜售，大家都在想快速出货的办法。
欧阳晓明：在“三限”下，根据我们对消费者的了解，谨慎、理性、低调、平和将是本次春交会的普遍心理。“三限”政策明确引导下，开发商不宜高调，增加产品供给、性价比、平稳房价是刚性任务，政府希望看到正常的效果，既不过热，也不过冷。据我们调查了解，从买方看，至少六成以上购房者受到三限的影响，其中改善性刚需大概占到四成，受到三限影响不具买房条件的人占到一成。
从政策看，调控手段已经从过去的单轨调控转为现在的双轨调控，加大了政策性保障住房的供给。据调查显示，有两成购房者会转向政策性购房。
现在的问题是，在大的供给下，需求被抑，想买的买不了，开发商出货速度慢了，资金压力也大，在更严格的市场监管下，如何保持正常的资金链条？这对开发商无疑是个考验。
成都房价的水分总的来说不多，目前的调整也属于是结构性调整。从购房预期看，意向购房者依然觉得今后的价格走势是持平中略有上涨，仅有少数受访者认为价格会有小幅回落。其实，当我们理性地去分析，就会发现，以成都当前的城市地位、人均收入看，再结合当前的通胀预期和现实条件下，价格持平也是一种回落。
结合十二五产业规划的调整，引导楼市健康发展、增加老百姓收入，五年中收入翻倍，一样要促进消费者购物升级，增加服务社区配套持续稳定，扩大内需跟富民，通过物价来推动收入，内需中房子是最大的消费。
从成都市地位看，也是往上走。首先，成渝经济区的地位决定了，凡是国家战略范畴内的经济、收入、生活消费水平都会快速上涨；成都处于世界2025年内经济增长最大的十大城市之一，房价不该看短期调控，而看中长期经济走势是积极乐观向上的。
弃宅从商跟有效市场是错位的，被三限限掉的人，有两成可能会去买商铺，但有8成的刚需，还是会首先解决居住的问题。
关于商用地产价格，有钱阶层为了保值增值，超前购置一些商业，因此商业价格被推得有点高，有点脱节。但投资是为了收益，现在投资和收益是不成比例的，持续走高缺乏后续支撑。
成都的后市发展，我首先是不看多的，而是看平，少数产品结构会有很小幅度的调整。
王鑫：未来成都的保障房落实得好的话，我是肯定看空的。成都有75%的人会选择商品房，但是这个基数在不断的增大，因此这个购买群体也是在不断增加的，不过现在限购和限贷政策卡死了很多购房者。以后我的产品就做70-90多的，这样的产品永远都能卖出去，因为他和有效市场结合得最好。
我们现在面临的购房群体也在发生变化，马上面临的是90后买房的问题了，总房款相对温柔的小户型无论在什么时候都会受到市场的欢迎。
说到商业，现在各种人都在往里面走，但是峰值在那儿？谁能给个判断呢？这是不可估量的。什么时候达到峰值，达到峰值后会怎么样，都是未知数。
欧阳晓明：前提是，在限贷条件下，你要依靠自己的经济实力去入市。
大浪淘沙优胜劣汰
王鑫：银行一旦停贷，不再受理房地产信托业务，房价跌不跌？肯定跌啊！现在是少部分人控制了大部分的物业，北京的房大多卖给了投资客，北京本土老百姓反而买不起房。
房地产十年一个轮回，产品过时了也就不保值了，因此房地产的保值增值也是在一个时间段内的。在适当的时机入市的都赚了，真正恼火的是在不当时机介入的不太有钱的人。
彭致远：在今年短时期内肯定是看空的。对开发商而言，年终任务和资金压力都很大，但一味降价也不能解决问题。长期看，成都城市有自己的特点，其经济活力必然对后市有一个足够的支撑。当前老百姓的普遍心理是，钱放在银行是不安全的，必须投资，并且由于投资渠道的匮乏，投资房地产成了他们保卫钱包的最后一根救命稻草。好在成都的城市扩容还在继续，因此房地产业必将在波峰波谷的颠簸中继续提升，后市看好。
王鑫：长期看，我们一定会看到这样一个局面出现：城市房地产企业的数量只剩下原来的1/4或1/5，产业集中度会越来越高。今年的春交会其实就已经初现端倪——参展商只有过去的一半了。
彭致远：不仅是开发商会越来越集中，其关联产业如供应商、服务商、包括我们代理机构，也会越来越集中。开发商少了，市场份额大了，会带来一系列模式的变化，价格也就随之降下来了。
王鑫：成都现在已经比较明显，一些曾经辉煌的企业已经开始逐步退出房地产，因为现在拿地的门槛越来越高了，没有地就没有后续开发。
欧阳晓明：资本量太大，这个是入市门槛，跨不过这个门槛没办法。
彭致远：从买方市场看，多数投资者对住宅承受力更高，但是也需要看准时机入市。
量力而行该买就买
欧阳晓明：成都人很喜欢扎堆，对商家来说，却可以据此营造出从众效应、聚集效应。购房者一定要有独立判断的能力，找准价格洼地，找对性价比高的产品，该买就买。少量的水分是会在经济发展中被冲掉的。现在的形势对购房者有利，购房者享有更多话语权，但是也得找准时机，量力而行，投资计划需要更稳健，你能买啥就买啥。
面对政策调控，开发商要把准经济脉络，中国是政治在前，经济在后，当前市场竞争非常激烈，只有靠创新来增加竞争能力，对接好消费者的需求，就能够赢得市场，使开发商更有发展后劲。每个阶段都有峰值，长期没有峰值。
王鑫：我举个例子：我的母亲经常打电话和我说买房的事，我说您买房干啥呢？她说“我要跑赢CPI”！我的母亲不懂经济学，也不懂CPI，也不懂我们的各种专业数据模型，但是不管我跟她如何解释，她最后还是很坚定地对我说，“不！我要买房！要跑赢CPI”！其实这是代表了当前老百姓的一种很朴素、很真实的直觉，这种直觉就是——钱一定不能放在银行，会贬值。但是投资渠道有限，除了买房子也不知道能干嘛。
说到底，还是大家的投资渠道太
少了。但是任何投资都要讲究一个量力而行，你得问清楚房子是买来干嘛的。买了住？还是投资？买了对生活有没有影响？搞清楚这些问题了，你该不该买房也就清楚了。现在为什么房价还在涨？就是有太多不量力而行的人入市。
彭致远：当前形势严峻，开发商第一要增加抗击打能力，调控必然会将抗击打能力弱的企业淘汰出局；第二、从经营角度提出更高的要求，产品一定要与市场需求对接好。
对购房者，我建议不要买涨。现在是买方市场，根据个人情况，该买就买，因为确实现在有很多优惠政策出来了。而且房子不像别的产品，今天不买，明天去还能买到一模一样的东西，房子是错过了这一间，就再也不可能买到相同的产品了。
欧阳晓明：成都刚需的基数在逐年放大，成都市人口增量每年2%（约20万人口），意味着有7万户家庭会成为新的刚需。受阶段性政策的影响，可能有一半在观望，想买一个低点。那么，就需要从几个方面来消除这种观望情绪，首先，开发商自己要努力，把产品精细化，以打动市场，拉动销售；其次，消费者应当通过自己的理性判断，去决定自己到底该不该入市。
