钟伟：增长转型下的房地产调控

来源：本站搜索整理 时间：2011-04-21 点击次数：1786次 作者：成都写字楼网

 

 

          第一点的看法，我把中国的未来形容为未富先衰。道理非常简单，目前全球的经济格局是北美美国及欧洲这两个经济体加起来GDP大概280万亿美元，是中国加印度的GDP的五倍，他们人口不到7亿，我们中国加印度23亿。目前全球的矿物燃料欧美耗到2/3，你认为，中国跟印度在未来的世界格局当中有多大的增长空间？如果中国和印度的GDP在不超过未来的10年，再增长120%，那世界资源怎么搞？第二个是中国自身的问题，像国外尤其像英国的金融时报形容中国一样，中国已经是人口老龄化，资源严重不足，环境严重污染的国家，人口老龄化的速度要比我们快，60岁的老龄人口现在占全国人口的12%，14岁以下的儿童和少年人口大概只占20%，中国已经是不折不扣的老龄化国家，老龄化就意味着对房地产的需求增长有下降作用。我们的发钞量并不比美国小，你认为人民币在过去一段时间是不是可以持续的增值，如果不是，那么我们可以看到，对中国的长周期的经济增长我们应该怀更悲观的态度，我们很可能会像日本一样，甚至比不过日本，极有可能人均GDP还不能达到日本的高度，中国的衰弱度会比日本更具巅峰。

　         第二个问题是今年的经济增长回归常态。

         我们在去年在厦门汇报的时候，增长一个季度不如一个季度，全年增长大概10%，通货膨胀没有太多的问题，大概3.2，回顾过去的预期，基本上还是靠谱的，对中国今年的经济看法是经济增长略高是6.9%，第一季度增长最慢，通货膨胀前高后低，大概在6到7月份出现拐点。目前的消费是过去三年最差的，所以今年的中国经济增长大概是9左右的增长加4左右的通胀。我们怎么看待今年的房地产？去年我们预估2010年的房地产大概是消费面积微幅下降3到5之间，也就是基本没有增长，略有下降。根据统计局的数字，我们去年的预估稍微悲观一点，我们对今年的市场预估是销售面积大约会降到从去年的10亿平米降到8亿平米，全年的房价大约上涨5%，考虑到整个房地产的开发各个环节成本的上升，应该会下降更明显。这个是我们对全年房地产的看法，稳中略有回弱。

　　第三个是我们称为预期混乱。我们房地产的市场预期是非常混乱的，没有人说得清楚这些房地产的政策能够持续下去或者不能持续下去，例如说，今年最大的亮点保障性住房，五年3600万套，真能做成吗？有人说能，有人说不能，但至少我们是迷茫。房产税是否在全国推广，跟上海、重庆的版本相同，还是不同，不知道；比如限购政策，是不是被规范内容广泛推开，长期使用，不知道。据我个人了解，从去年年初到现在，老的政策跟现在的有三个不同：一个是限购；一个是税费大幅度提高；第三个是房产税。有的地区把限购的面积划的区域特别窄，而有的地区划得宽一点，对本地户籍和外地户籍限制也不一样，那么会导致的结果是非常复杂的，总体来说不是一个市场化的手段，更像官员们所使用的行政方式，可是有的地方政府已经明确指出了，这种限购令到今年的12月30日到期，那怎么办？这些限购令覆盖的销售面积占全部的销售面积50%，销售金额占70%，所以限购政策何去何从如此困惑。但是就这三项政策来讲，房地产的税费，房产税的推广以及限购政策来讲，限购政策恰恰是被规范化，普遍性长期化比较可能的一项政策。

　　第二是交易税费，没有什么道理，二手房的买卖和开发商的利益无关，不买大的买小的，不买新的买旧的是刚性需求的体现。

　　第三项是房产税，我仍然不改变我的看法，我反对。原因是第一立法的依据何在，有没有可靠的立法依据。第二个是为什么一项涉及公共利益的政策在秘密的决策下进行，而没有进行公开讨论，这是改革开放三十年来非常罕见的一个事情。我并不看政策的动机，政策的效果如何。如果上海、重庆推出房产税的政策那么它的目标是什么，想要达到什么目标，对推出这个政策的后期目标是什么，是解决房价吗？就像美国打利比亚一样目标是什么？良好的政策用意不能为糟糕的政策结果所做什么变化？还有是民众的意见。所以我对房产税的看法仍然是反对的，当然我也很乐意看到上海、重庆推行房产税，只有这两个城市先行先试我们才能看到房产税的政策效果是什么，才能看到他所带来的问题以及解决的问题要多得多。这个是我们所说的预期的混乱。

　　第四个我想讲保障皆难。地从哪来，钱从哪出，人往哪住。钱从哪出，3600万套全部建成需要500亿，这个钱从哪出？地方政府目前所面临的困境是各个收入项在减少，例如从政府财政转移这一块的增长不够快，例如税收增长不够快，银行信贷增长在减缩，支出项在迅速增长，在农村的教育、医疗和对农民的保障要加大投入，还有保障性住房要加大投入，你要让政府干活总要让地方政府有能力去做这个，要让马跑得快至少要喂点草料。还有什么其他办法能够增长地方政府的可支配财力。所以保障我只能说未来的五年目标目标蓝图已经划定，但达到目标的预期难预定。

　　第五个是进城与下乡。市场有可能发生怎样的变化。我也把它形容为进城与下乡。实力非常强的开发商在一线城市建立综合体来开发，开发和持有并举，但开发和持有并举说起来容易做起来难，对开发商的要求太高了，并且，即便你从事持有物业的开发完全不能弥补住宅开发量的下降，在2010年我们注意持有性的物业销售面积的增长大概有40%，将近40%，住宅只增长10%，总的增量部分住宅目前的开发量占80%以上，持有性的物业开发量只占20%。为什么万达在一个城市晋江设立万达，既有写字楼也有酒店，既有主力商铺也有可出售的，持有中间也有长期持有和短期持有的精确模式，这个是值得我们好好学的。进城考虑了开发商的实力和专业能力。另一个下乡，就是到非限购城市去，三线城市去。进城和下乡都意味着开发商的行为发生了很大的改变，从短期化变成长期化，在2007年08年之前，开发商的模式被广泛推崇的就是快速模式，这种模式虽然不能让你赚最多的钱，但是可以赚最安全的钱。所以开发商的心态可能会平稳化，长期化，消费者的心态于此截然相反，消费者的心态越来越短期化，而不是长期化，如果我们关注2010年一到十二月份的销售，大多数销售面积大概在6000万到7000万平米，也就是目前无论是刚性需求还是普通投资还是高度投机他们的行为是如果政策略有放松就大举购买，如果是收紧就立即观望。这样就使得房价更容易大起大落。

　　回顾一下刚才讲的五点，第一个中国会未富先衰，第二点是今年的经济回归常态，第三点是我们的房地产市场预期非常混乱，是我们总是用各种良好的政策动机为非常糟糕的政策执行的后果来做变故，保障性住房目标是光明伟大的，但是要达到这个目标的道路还是很艰难的，第五个开发商可能需要更平稳的心态来覆盖今后比较长的周期，而消费者的心态反而会更焦虑，更短期化，谢谢大家！

   钟伟：著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任

 

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